§ 1 - Übernahme der Aufgaben des Gutachterausschusses (GAA) von den Gemeinden Michelbach, Michelfeld und Rosengarten (öffentlich)
Sachvortrag:
Im Oktober 2017 ist die neue GutachterausschussVO (GUAVO) des Landes Baden-Württemberg in Kraft getreten; demnach bleibt der GAA nach den §§ 192 ff BauGB weiterhin eine kommunale Aufgabe. Dies war in den vergangenen Jahren seitens des Landes infrage gestellt worden, weil sich herausstellte, dass die Aufgabenerfüllung des GAA häufig nicht den strengen Qualitätsanforderungen für die weitere Bearbeitung in einer zentralen Geschäftsstelle nach § 198 BauGB entsprachen.
Das Land Baden-Württemberg, das nach Bundesrecht verpflichtet ist, eine zentrale Geschäftsstelle einzurichten, sah sich deshalb veranlasst, das Notwendige für eine „Qualitätsverbesserung“ bei der Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung anzuordnen. Ursprünglich war geplant, über die Neufassung der GUAVO zu regeln, dass jeder GAA eine Mindestzahl von 1000 Kauffällen pro Jahr nachweisen müsse. (Anmerkung: die Stadt hat ca. 550 Kauffälle pro Jahr, die an der VVG beteiligten Gemeinden zwischen 50 und 80 pro Jahr).
Baden-Württemberg verfügt aufgrund der kommunalen Zuständigkeit über eine sehr große Anzahl von GAAs (ca. 900). Zum Vergleich: in Bayern sind ca. 90 GAAs tätig, in Sachsen-Anhalt 1 und in Niedersachsen 4. Deshalb wäre die vom Land ursprünglich angestrebte Fallzahl von 1000 Bewertungsfällen in den wenigsten Kommunen erreichbar gewesen. Auch kann bei einer geringen Anzahl von Kauffällen keine ausreichende Basis für die Ableitung der Wertermittlungsdaten erreicht werden, die geforderte Markttransparenz ist somit nicht gewährleistet. Zudem ist die Fachkompetenz von GAA und Geschäftsstelle, insbesondere bei kleinen Kommunen, völlig unterschiedlich.
Über die novellierte GUAVO soll hier nun eine wesentliche Verbesserung erreicht werden. Insbesondere im Hinblick auf das Urteil des Bundesverfassungsgerichts zur Grundsteuererhebung werden den Auswertungen der GAAs und der nachvollziehbaren Ableitung von Bodenrichtwerten zukünftig erhebliche Bedeutung zukommen.
Die kommunalen Spitzenverbände haben in umfangreichen Gesprächen mit dem Land dann erreicht, dass die angestrebte Qualitätsverbesserung auch durch sog. interkommunale Kooperationen der GAAs erreicht werden kann (§1 der GUAVO).
Dies bedeutet, dass auf kommunaler Ebene abgeklärt werden muss, inwieweit innerhalb eines Landkreises zuständige Stellen zur Aufgabenerledigung gebildet werden können.
Dabei ist folgendes festzustellen:
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Es ist nicht zulässig, dass sich mehrere selbständige Gutachterausschüsse einer gemeinsamen Geschäftsstelle bedienen, eine Aufgabenübertragung an Dritte (Sachverständige) ist nicht zulässig. Dies bedeutet im Ergebnis, dass die kommunale Aufgabe des GAA vollständig an die erfüllende Gemeinde übergeht. Eine andere Lösung ist nach GUAVO nicht möglich.
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Das GAA-Wesen ist keine Aufgabe der Landkreise und kann von diesen auch nicht übernommen werden, dies ist durch die GUAVO ausgeschlossen! Dies bedeutet, dass diese Aufgabe bei der jeweiligen Kommune verbleibt und die geforderten Verbesserungen durch entsprechende Kooperationen erreicht werden müssen.
Der Zusammenschluss muss nach der GUAVO aufgrund einer öffentlich-rechtlichen Vereinbarung nach den Regelungen der Gemeindeordnung (vereinbarte Verwaltungsgemeinschaft oder Gemeindeverwaltungsverband, bzw. Zweckverband nach dem Gesetz über kommunale Zusammenarbeit) erfolgen. Die Geschäftsstelle des GAA wird bei der erfüllenden Gemeinde eingerichtet, die Kooperation bedarf der Genehmigung des Regierungspräsidiums.
Aufgrund dieser Rechtslage beabsichtigt die Stadt Schwäbisch Hall mit den Gemeinden Michelbach, Michelfeld und Rosengarten, einen GAA mit dem Namen „Gemeinsamer Gutachterausschuss bei der Stadt Schwäbisch Hall“ zu bilden. Es fanden erste Vorgespräche mit den Bürgermeistern der beteiligten Gemeinden statt. Hierbei ergab sich eine grundsätzliche Bereitschaft, vorbehaltlich der Zustimmung durch die jeweiligen Gremien, einen entsprechenden GAA zu bilden.
Es wurde vereinbart, dass in den jeweiligen Gemeinderäten zunächst vorab eine Information und Abstimmung über die zu schließende öffentlich-rechtliche Vereinbarung erfolgen soll. Nach Abschluss der Abstimmungen soll der Vertragsentwurf dem Regierungspräsidium zur Vorabprüfung vorgelegt werden. Nach positiver Rückmeldung durch das Regierungspräsidium und Festlegung des Umsetzungszeitpunktes (voraussichtlich zum 01.01.2020) würde der endgültige Entwurf des Vertrages den jeweiligen Gremien zur Beschlussfassung vorgelegt werden.
Die Stadt Schwäbisch Hall müsste noch zusätzlich eine sogenannte Erstreckungssatzung erlassen, damit die städtische Gutachterausschussgebührensatzung auch auf dem Gemeindegebiet der beteiligten Gemeinden Anwendung finden kann.
Um die Aufgaben der novellierten GUAVO und der Umlandgemeinden wahrnehmen zu können bedarf es einer Erhöhung der Personalkapazitäten beim Baurechtsamt. Bisher sind im Baurechtsamt ca. 0,6 Stellen mit der Aufgabenwahrnehmung des Gutachterwesens beschäftigt. Nach Einschätzung des Städtetags werden für die Aufgaben des gemeinsamen Ausschusses zukünftig wohl ca. 2.5 Stellen (2 Ingenieurstellen und 0,5 Verwaltungstelle) notwendig sein. Es ist beabsichtigt zunächst mit 1,6 Stellen zu starten und die Personalkapazitäten später, gemäß den tatsächlichen Bedürfnissen, entsprechend anzupassen. Die Personalstellen werden in den nächsten Doppelhaushalt eingestellt. Die anfallenden Kosten (Personalkosten einschließlich Sachkosten, Entschädigungen für ehrenamtliche Gutachter) sollen nach Abzug der Einnahmen proportional zur Einwohnerzahl verrechnet werden.
Anlage 1: Entwurf öffentlich rechtlicher Vertrag
Anlage 2: Entwurf Erstreckungssatzung
Stadtrat Kaiser erkundigt sich, ob sich hierdurch die Zusammensetzung des Gutachterausschusses verändert.
Baurechtsamtsleiter Franz erklärt, dass von jeder Kommune ein/eine Gutachter/Gutachterin bestellt und ein/eine Stellvertreter/Stellvertreterin benannt werde.
Stadtrat Kaiser fragt nach, ob zum einzelnen Vorgang mehr Personen kommen.
Baurechtsamtsleiter Franz führt aus, dass z.B. bei einer Schätzung in Michelfeld drei Vertreter/Vertreterinnen aus Schwäbisch Hall und ein/e Vertreter/Vertreterin aus Michelfeld teilnehmen werden.
Beschluss
- Empfehlung an den Gemeinderat -
Der Gemeinderat ermächtigt die Verwaltung auf der Grundlage des beigefügten Vertragsentwurfs mit den Gemeinden Michelbach, Michelfeld und Rosengarten weitere vorbereitende Maßnahmen und Abstimmungen, mit dem Ziel der Schaffung eines gemeinsamen Gutachterausschusses, vorzunehmen.
(einstimmig -15)
