§ 120 - Aufstellung des Bebauungsplans „Teurershof II“; hier: Änderung im Entwurf (öffentlich)
Sachvortrag:
Der Bebauungsplan Teurershof II mit einem Flächengehalt von etwa 32 ha wurde bereits Anfang der 80er Jahre als Satzung beschlossen. Unmittelbar darauf begann die Erschließung dieses Gebietes. Die Gesamtfläche wurde in mehrere Erschließungsabschnitte aufgeteilt, von denen der letzte zwar erschlossen, größtenteils aber noch nicht veräußert ist.
Einer der grundlegenden Gedanken des Planungsentwurfes war es, die Haupter-schließungsstraßen mit dreigeschossigen Wohngebäuden zu belegen. Sie stellen das Rückgrat des städtebaulichen Entwurfs dar. Die übrigen Baufelder waren in Bereiche für ein- und zweigeschossige Bauweise gegliedert. Während in den vergangenen Jahren die Erschließungsabschnitte relativ schnell realisiert werden konnten, da für jede Bauform ein Markt vorhanden war, ist seit etwa 2 Jahren im Abschnitt IV eine Stagnation der Nachfrage zu beobachten.
Derzeit besteht keine Nachfrage nach mehrgeschossigen Wohngebäuden; der Bedarf für zweigeschossige Doppel- oder Reihenhäuser ist ebenfalls kaum spürbar. Eine Änderung dieser Situation wird mittelfristig nicht erwartet. Unter Beibehaltung des Konzeptes bedeutet dies für den Teurershof, dass der Abschluss der Erschließungsarbeiten kaum zu rechtfertigen ist und die jetzigen Bewohner ihre fertiggestellten Gebäude noch einige Jahre nur über dürftige, provisorische Erschließungsstraßen erreichen können. Ein weiterer wesentlicher Mangel ist die Tatsache, dass ein soziales Gefüge im derzeitigen Stadium kaum Aussicht hat, sich im positiven Sinne einer Gesamtsiedlung zu entwickeln.
Dass nicht veräußerbare Grundstücke für die Stadt eine direkte materielle Bedeutung haben, muss ebenfalls erwähnt werden.
Die Nachfrage auf dem Grundstücksmarkt orientiert sich eindeutig an eingeschossigen freistehenden Gebäuden, zum Teil auch an eingeschossigen Doppelhäusern. Unter Berücksichtigung dieser Fakten schlägt die Verwaltung vor, den Bebauungsplan im Bereich IV dahingehend zu ändern, dass auf die bisher zwingend vorgeschriebene zwei- bzw. dreigeschossige Bauweise verzichtet wird und im gesamten Planungsgebiet Eingeschossigkeit zugelassen wird. Aus städtebaulicher Sicht ist dieser Schritt zwar nicht unproblematisch, da im Erschließungsabschnitt IV die städtebauliche Kontur mit der Rücknahme der Geschosszahl nicht mehr ausreichend ablesbar sein wird. Jedoch hält es die Verwaltung angesichts der o. g. Probleme nicht für vertretbar, das 20 Jahre alte Konzept mit aller Konsequenz weiter zu verfolgen.
Bei eingeschossiger Bauweise, verbunden mit unterschiedlichen, der Nachfrage entsprechenden Grundstücksgrößen von 450 bis 750 m², ist die Chance gegeben, dieses Baugebiet in kurzer Zeit zu füllen und somit den angesprochenen Problemen aktiv zu begegnen. Die Gebäude sind insgesamt in Ost-/Westrichtung angeordnet, so dass die Nutzung der Solarenergie von vornherein unterstützt wird.
Die folgende Tabelle zeigt die sich aus der Bebauungsplanänderung ergebenden Möglichkeiten auf:
Baumöglichkeiten Teurershof II
| Geschosszahl | Bebauungsplan alt | bisher realisiert | Bebauungsplanänderung insgesamt | Baumöglichkeiten |
| III | 14 | 2 | 2 | -- |
| II | 52 | 12 | 18 | 6 |
| I | 27 | 22 | 80 | 58 |
Dem o. g. Verlust der städtebaulichen Grundfigur kann nach Auffassung der Verwaltung damit begegnet werden, dass man die Grundstückseigentümer, die an die Haupterschließungsstraßen angrenzen, verpflichtet, Hecken zu pflanzen, die mindestens 1,80 bis 2,00 m hoch werden können. Damit lässt sich sicherstellen, dass der Straßenraum aus Sicht des Fußgängers eine deutliche Begrenzung erhält und als Raum erlebbar wird. Mittelkronige Laubbäume am Straßenrand unterstützen diese Gestaltungsabsicht. Die Laubbäume untergliedern die längsseits aufgestellten Parkplätze, die in einfacher Form mit Rasengittersteinen angelegt werden sollen.
Mit diesem Konzept und den geschilderten Maßnahmen kann das Baugebiet Teurershof in kurzer Zeit aktiviert und belebt werden. Ein Verlust an städtebaulicher Qualität ist nicht zu befürchten, da die alternativ vorgeschlagenen Konzepte die möglichen Nachteile kompensieren.
Stadtplaner Neumann erläutert das Vorhaben am Plan.
Stadtrat Unser teilt mit, dass die CDU-Fraktion die Planung begrüßt.
Entsprechendes sollte auch für den Bereich Grundwiesen II in Hessental vorgesehen werden.
Stadträte Vogt und Neidhardt sind ebenfalls für diesen Bebauungsplan, bedauern aber, dass nicht mehr viel Fläche für Mietwohnungen übrig bleibt.
Stadträtin Herrmann ärgert sich darüber, dass der „Katzenkopf“ voreilig bebaut wurde, statt seinerzeit erst einmal diesen Bereich zu überplanen und bereitzustellen.
Stadtrat H. Baumann ist der Meinung, dass niemand die Entwicklung und die Marktchancen bzw. den Bedarf vorausahnen konnte.
Bürgermeister Stadel teilt mit, dass sich dieses Areal und der Katzenkopf ergänzen, da es sich um ganz andere und nicht vergleichbare Baugebiete und Angebote handelt.
Beschluss:
- Empfehlung an den Gemeinderat -
Der B-Plan Nr. 0192-02/01 wird gemäß § 1 Abs.3 in Verbindung mit § 2 Abs. 1 BauGB im Entwurf aufgestellt. Maßgebend ist der Lageplan des Stadtplanungsamtes M 1: 500 vom 17.06.2002 mit Legende und Textteil. Die Verwaltung wird mit der Durchführung des weiteren Verfahrens (Beteiligung der Bürgerschaft und der Träger öffentlicher Belange) beauftragt.
Die örtlichen Bauvorschriften für das Baugebiet Teurershof II werden gemäß § 1 Abs. 3 und § 2 Abs. 1 BauGB in Verbindung mit § 74 Abs. 1 LBO in der dargestellten Fassung im Entwurf aufgestellt. Maßgebend ist der Textteil des Stadtplanungsamts vom 17.06.2002. Der Geltungsbereich ist identisch mit dem des o. g. Bebauungsplanes. Die Verwaltung wird mit der Durchführung des weiteren Verfahrens (Beteiligung der Bürgerschaft und der Träger öffentlicher Belange) beauftragt.
Bebauungsplan und Örtlichen Bauvorschriften ist eine gleichlautend datierte Begründung beigefügt.
(einstimmig - 18 -)
