§ 157 - Bebauungsplan Nr. 0176-01/02 „Sonnenhof – 1. Änderung“; hier: Entwurfs- und Auslegungsbeschluss nach §13 a BauGB (öffentlich)
Sachvortrag:
- Stadtrat Stein und Stadtrat Lindner nehmen wieder ihren Platz am Ratstisch ein -
Als Grundlage für die weitere städtebauliche Entwicklung des Stammgeländes Sudetenweg Sonnenhof e.V. hat der Gemeinderat in der Sitzung am 16.05.2018 den Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan Nr. 0176-01/02 „Sonnenhof – 1. Änderung“ gefasst.
Im Vorgriff auf das Verfahren wurde im Oktober 2018 ein Scopingtermin mit dem Landratsamt Schwäbisch Hall zur Klärung artenschutzrechtlicher Belange durchgeführt. In Folge dessen hat der Sonnenhof e.V. zusammen mit dem beauftragten Planungsbüro citiplan GmbH, Pfullingen und in enger Abstimmung mit der Stadtverwaltung Schwäbisch Hall den vorliegenden Bebauungsplanentwurf erarbeitet. Die Grundlage für diesen Bebauungsplanentwurf bilden zum einen der städtebauliche Wettbewerb und zum anderen der im November 2016 weiterentwickelte städtebauliche Rahmenplan.
Zur Entwicklung des Stammgeländes Sudetenweg hin zu einem inklusiven Stadtquartier soll auf Grundlage des vorliegenden Bebauungsplanentwurfes der Auslegungsbeschluss gefasst werden.
Das Stammgelände wird im Zuge der Entwicklung etwa zur Hälfte umstrukturiert und im Bebauungsplan als Urbanes Gebiet, Allgemeines Wohngebiet und Sondergebiet ausgewiesen.
Die drei Wohnhöfe im nordöstlichen Bereich des Quartiers werden als Urbanes Gebiet ausgewiesen, da sie die entsprechende städtebauliche Dichte sowie eine Nutzungsmischung aufweisen sollen. In den Erdgeschossbereichen (im Gebiet MU 1) sind zu den öffentlichen Verkehrsflächen orientiert nur Nicht-Wohnnutzungen zulässig. Diese Planungsvorgaben sind aus dem städtebaulichen Wettbewerb sowie dem Rahmenplan abgeleitet. Vom Sudetenweg und der L 1053 „Neue Reifensteige“ wirkt eine Lärmbelastung auf die äußere Gebäudereihe ein. Hier werden passive Schallschutzmaßnahmen notwendig. Das Plangebiet selbst wird möglichst autofrei gehalten. Ausgewiesene öffentliche und private Stellplätze befinden sich an der Ost-West verlaufenden Erschließungsstraße. Die Tiefgaragenzu- und abfahrten sowie Parkierungsflächen werden alle im nördlichen Bereich der Wohnhöfe festgesetzt, wodurch ein größtenteils autofreier Bereich im Inneren und somit eine hohe Aufenthaltsqualität in den Wohnwegen im Quartier entsteht.
Der südliche Bereich des Sonnenhof-Stammgeländes bleibt in seiner Eigenart erhalten. Die Sonnenhofschule mit flexiblen Erweiterungs- oder Umstrukturierungsmöglichkeiten stellt ein wichtiges Element des Sonnenhofs dar. Die umgebenden hochwertigen Freiraumstrukturen im südlichen Bereich sind für den Sonnenhof besonders charakteristisch. Dieser wurde im vorliegenden Bebauungsplanentwurf besonders gewürdigt. Daher werden hochwertige Einzelbäume und Gehölzstrukturen durch Pflanzbindungen gesichert und durch gezielte Pflanzgebote ergänzt.
Im Übergang zum Baugebiet „Hartäcker“ im nördlichen Teil des Stammgeländes soll ein Wohngebiet entstehen. Über gemeinsame Wohnhöfe werden die Baufelder erschlossen und sollen Nachbarschaften fördern. Fußwege und Grünflächen verbinden weiterhin das Stammgelände mit den umgebenden Wohngebieten sowie die Nutzungen innerhalb des Quartiers.
Die spezielle artenschutzrechtliche Prüfung (Anlage 4) hat ergeben, dass neben Vermeidungsmaßnahmen durch den Sonnenhof e.V. auch fünf vorgezogene CEF-Maßnahmen durchgeführt werden müssen. Hierzu zählen Nisthilfen für Vögel, Fledermausquartiere und Ausgleichspflanzungen von Einzelbäumen und Heckenstrukturen.
Umsetzung der Planung
Die Entwicklung des Stammgeländes am Sudetenweg in ein Quartier „Sonnenhof“ wird bis in die 2030er-Jahre andauern, da vom Sonnenhof genutzte Gebäude erst nach und nach rückgebaut werden können. Aus diesem Grund ist eine abschnittsweise Realisierung in voraussichtlich drei Bauabschnitten vorgesehen. Der 1. Bauabschnitt (BA 1) befindet sich an der nordöstlichen Ecke des Plangebiets und umfasst die Baugebiete des Urbanen Gebiets (MU 1-2). Die Bauabschnitte 2 und 3 (WA) liegen westlich des Veranstaltungsgebäudes Arche und werden frühestens nach Realisierung des BA 1 detailliert geplant.
Trotz der langen Entwicklungsdauer wird der Bebauungsplan über das gesamte Stammgelände aufgestellt. Dadurch wird die städtebauliche Entwicklung auch bauplanungsrechtlich gesichert. Andernfalls wären auf Grundlage des Bebauungsplans „Sonnenhof“ im Sondergebiet Vorhaben zulässig, die die Gesamtentwicklung unmöglich machen könnten.
Der Sonnenhof e.V. ist im Besitz der Grundstückflächen zur Entwicklung des Plangebiets, lediglich am Kreisverkehr Neue Reifensteige/Sudetenweg und im Böschungsbereich zur Neuen Reifensteige sind kleine Grundstückskäufe notwendig.
Das Planungsbüro citiplan wurde durch den Sonnenhof e.V. mit der Erstellung des Bebauungsplans beauftragt. Die Kosten für die Erstellung des Bebauungsplanes trägt der Sonnenhof e.V.
Verfahren
Der Bebauungsplan wird als Bebauungsplan der Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB aufgestellt. Die zulässige Grundfläche gem. § 19 Abs. 2 BauNVO im Sinne des § 13a Abs. 1 BauGB im Geltungsbereich ist unter Einbeziehung der bereits bebauten Flächen (für die der Bebauungsplan auch künftig eine bauliche Nutzung zulässt) zwischen 20.000 m² und 70.000 m². Gemäß der Vorprüfung des Einzelfalls nach § 13a BauGB sind mit der Änderung des Bebauungsplans keine erheblichen nachteiligen Umweltauswirkungen im Sinne des UVPG zu erwarten, die die Durchführung einer UVP erforderlich machen würden. Somit ergibt sich aus diesem Kriterium kein Hindernis für die Durchführung des beschleunigten Verfahrens nach § 13a BauGB.
Planungsziele
Dem Bebauungsplan werden folgende Ziele zugrunde gelegt:
- Entwicklung eines inklusiven Quartiers auf Basis des städtebaulichen Rahmenplans des Planungsbüros citiplan GmbH
- Festsetzung eines Urbanen Gebiets, eines Allgemeinen Wohngebiets und Sondergebiets „Sonnenhof – Förderung und Pflege von Menschen mit Unterstützungsbedarf und Sonderschule“
- Festsetzung überbaubarer Grundstücksflächen für ein differenziertes Angebot an unterschiedlichen Gebäudetypologien
- Festsetzung öffentlicher und privater Verkehrs- und Grünflächen
Zum Erreichen all der genannten Ziele ist es erforderlich, den Bebauungsplan „Sonnenhof - 1. Änderung“ aufzustellen und den Bebauungsplan „Hartäcker II“ im westlichen Planbereich zu überplanen.
Anlagen:
Anlage 1: Bebauungsplanentwurf Planzeichnung Nr. 0176-01/02, Stand 23.04.2019 (citiplan GmbH, Pfullingen)
Anlage 2: Entwurf Textteil und örtliche Bauvorschriften, Stand 23.04.2019 (citiplan GmbH, Pfullingen)
Anlage 3: Entwurf Begründung, Stand 23.04.2019 (citiplan GmbH, Pfullingen)
Anlage 4: Spezielle artenschutzrechtliche Prüfung (SaP), Stand 24.04.2017 (Freiraum- planung Sigmund Landschaftsarchitekten GmbH, Grafenberg)
Anlage 5: Vorprüfung des Einzelfalls nach § 13a BauGB und Eingriffs- und Ausgleichs- bilanzierung, Stand 23.04.2019 (Landschaftsplanungsbüro StadtLandFluss, Nürtingen)
Anlage 6: Schalltechnische Untersuchung, Stand 26.11.2018 (Klinger und Partner, Stuttgart/Urbach)
Anlage: Ausschnitt B-Plan Sonnenhof mit Kreisverkehr
Erster Bürgermeister Klink stellt die als Tischvorlage zur Verfügung gestellte Planung mit Darstellung des geplanten Kreisverkehrs inkl. der Fußwegebeziehungen vor. Diese wird Anlage zum Protokoll.
Stadtrat Dr. Graf v. Westerholt bittet um Darstellung der Fuß- und Radwegebeziehungen im Bereich des Kreisverkehrs.
Erster Bürgermeister Klink verweist auf die bereits erfolgte Darstellung der Planung im Gremium und zeigt diese am Plan nochmals auf.
Oberbürgermeister Pelgrim wirft ein, dass mit dem gezeigten Plan nachgewiesen wurde, dass der Platz für einen Kreisverkehr zur Verfügung steht. Es wird vorgeschlagen, die Verkehrsbeziehungen im nächsten Bau- und Planungsausschuss nochmals gesondert vorzustellen.
Beschluss:
A) Bebauungsplan Nr. 0176-01/02 „Sonnenhof – 1. Änderung“
Der Bebauungsplan Nr. 0176-01/02 „Sonnenhof – 1. Änderung“ wird gemäß § 1 Abs. 3 in Verbindung mit § 2 Abs. 1 und §13a BauGB endgültig im Entwurf aufgestellt. Maßgebend ist der Lageplan vom Büro citiplan citiplan GmbH, Pfullingen, M 1:500 vom 23.04.2019 mit Legende und gleich lautend datiertem Textteil. Die Verwaltung wird beauftragt diesen gemäß § 3 Abs. 2 BauGB in Zusammenarbeit mit dem Büro für die Dauer eines Monats öffentlich auszulegen (Beteiligung der Öffentlichkeit, der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange).
B) Örtliche Bauvorschriften für das Baugebiet Nr. 0176-01/02 „Sonnenhof – 1. Änderung“
Die örtlichen Bauvorschriften für das Baugebiet werden gemäß § 1 Abs. 3, § 2 Abs. 1 und § 13a BauGB in Verbindung mit § 74 Abs. 1 LBO in der dargestellten Fassung endgültig im Entwurf aufgestellt. Maßgebend ist der Textteil des citiplan citiplan GmbH, Pfullingen vom 23.04.2019. Der Geltungsbereich ist identisch mit dem des Bebauungsplans Nr. 0176-01/02 „Sonnenhof – 1. Änderung“. Die Verwaltung wird beauftragt diese gemäß § 3 Abs. 2 BauGB in Zusammenarbeit mit dem Büro für die Dauer eines Monats öffentlich auszulegen (Beteiligung der Öffentlichkeit, der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange).
Bebauungsplan und Örtlichen Bauvorschriften ist eine gleich lautend datierte Begründung beigefügt.>
(einstimmig -29)
