§ 85 - Bebauungsplan "Sanierungsgebiet K in der Katharinenvorstadt - 2. Änderung"; hier: Erneuter Entwurfs- und Auslegungsbeschluss (öffentlich)
Sachvortrag:
Am 21.10.2013 (§ 239) wurde im Gemeinderat für die Änderung des Bebauungsplanes Nr. 0112-14/01 „Sanierungsgebiet K in der Katharinenvorstadt - 1. Änderung“ der Auslegungsbeschluss gefasst. Dieser gilt für den gesamten Geltungsbereich des bisher rechtsgültigen Bebauungsplanes (Anlage 1). Da sich im direktem Umfeld der Kunsthalle Würth mittelfristig Änderungen ergeben, die zum jetzigem Zeitpunkt noch nicht feststehen, wird der Geltungsbereich für die im Oktober beschlossene 1. Änderung des Bebauungsplanes um etwa die Hälfte verkleinert. Er umfasst nun das Geviert Brüdergasse, Mauerstraße, Zollhüttengasse und Lange Straße (Anlage 2). Dazu ist ein erneuter Auslegungsbeschluss notwendig.
Inhaltlich werden die bisherigen Festsetzungen des rechtsgültigen Bebauungsplanes weitestgehend übernommen (Anlage 3). Im Bereich Zollhüttengasse 10 und 16 wird die bisherige Planung dem Bestand angepasst. Dies gilt auch für die Bebauung in zweiter Reihe hinter der Färbergasse. Hier kann zudem auf die bisherige Festsetzung einer öffentliche Grünfläche verzichtet werden, da private Gärten diese Funktion ausreichend übernehmen.
Entgegen der ursprünglichen Sanierungsüberlegungen zum Sanierungsgebiet Katharinenvorstadt in den 90er Jahren ist die Auslagerung des Kinokomplexes an der Zollhüttengasse bis heute nicht gelungen. Das Kino hat sich mittlerweile in seinem Bestand gefestigt, was sich auch durch die umfangreichen Investitionen in Modernisierung und Umbau in den letzten Jahren zeigt. Starke Konfliktpotentiale werden nicht mehr gesehen, so dass die gesamte Gebietskulisse als Mischgebiet ausgewiesen werden kann, um der faktischen Nutzung auch bauleitplanerisch Rechnung zu tragen. Die Bebauungsplanänderung dient der Innenentwicklung.
Das Baugesetzbuch (BauGB) sieht für Maßnahmen die der Innenentwicklung dienen die Möglichkeit vor, „Bebauungspläne der Innenentwicklung“ gem. § 13a BauGB aufzustellen bzw. zu ändern. Voraussetzung ist, dass der Bebauungsplan der Wiedernutzbarmachung von Flächen, der Nachverdichtung oder anderen Maßnahmen der Innenentwicklung (z. B. der Änderung der Nutzung eines Baugebietes usw.) dient. Das Plangebiet ist bereits in einem rechtskräftigen Bebauungsplan enthalten.
Bebauungspläne der Innenentwicklung dürfen nur aufgestellt werden, wenn die zulässige Grundfläche nicht mehr als 20.000 m² beträgt (Ausnahmen bis 70.000 m²) und bedürfen zudem keiner „Vorprüfung des Einzelfalls“.
Die Bebauungsplanänderung umfasst 12.954 m², womit der Schwellenwert von 20.000 m² zulässiger Grundfläche weit unterschritten wird.
Nach sorgfältiger Prüfung der Zulässigkeitsvoraussetzungen des § 13a BauGB ist festzustellen, dass der vorliegende Bebauungsplan diesen entspricht. Der Bebauungsplan wird somit im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB ohne Durchführung einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB geändert.
Eine Eingriffs- und Ausgleichsbilanzierung sowie die notwendige artenschutzrechtliche Untersuchungen sind durchzuführen.
In der rechtsgültigen 7. Fortschreibung Flächennutzungsplan ist die Fläche als Wohngebietsfläche ausgewiesen. Sie wird in Mischgebiet geändert. Die Bebauungsplanänderung ist somit nicht aus dem Flächennutzungsplan entwickelt. Gem. § 13a, Abs. 2, Satz 2 können im beschleunigten Verfahren Bebauungspläne auch aufgestellt werden, bevor der Flächennutzungsplan geändert oder ergänzt ist, soweit die städtebauliche Entwicklung hierdurch nicht beeinträchtigt wird. Dies ist durch die geringfügigen Änderungen im vorliegenden Fall gewährleistet.
Der Flächennutzungsplan ist somit gem. § 13a Abs. 2 Satz 2 im Zuge der Berichtigung anzupassen.
Anlage 1: Lageplan Stand Auslegungsbeschluss 21.10.2013
Anlage 2: Lageplan Verkleinerung Geltungsbereich
Anlage 3: Lageplan des derzeit gültiger Bebauungsplans
Oberbürgermeister Pelgrim nimmt Bezug auf die im Sachvortrag erwähnte Vorberatung am 21.10.2013. Die Festsetzungen im seitherigen Bebauungsplan sind aus heutiger Sicht überholt. Da sich in diesem Gebiet heute Handel, Dienstleitung, Gastronomie und auch das Kino befindet ist es notwendig, die bisherigen Festsetzungen eines besonderen Wohngebiets in ein Mischgebiet zu ändern. Hintergrund hierzu ist die baurechtliche Absicherung des heutigen Bestands.
Stadträtin Jörg-Unfried äußert Zweifel an dem hier angewendeten Verfahren. Sie bezweifelt, dass das beschleunigte/ vereinfachte Verfahren nach den § 13, 13a BauGB hier zulässig ist. Sollte sich dies bestätigen, wäre dies eine bewusste Umgehung anderer, erschwerter Vorschriften durch die Verwaltung. Sie bittet um Aufnahme ins Protokoll.
Auch Stadträtin Niemann bezweifelt die Notwendigkeit, ein Wohngebiet in das besondere Mischgebiet umzuwandeln. Die von Oberbürgermeister Pelgrim genannten Nutzungen sind auch in einem besonderen Wohngebiet möglich.
Fachbereichsleiter Planen und Bauen Neumann erwidert, dass in einem Mischgebiet andere Lärmwerte gelten. Da diese in der Katharinenvorstadt bereits vorhanden sind, sollte diesem Umstand Rechnung getragen werden.
Stadträtin Niemann sieht die Zulassung von höheren Lärmwerten aus Sicht der Bewohnerinnen und Bewohner kritisch.
Oberbürgermeister Pelgrim besteht auf eine Nutzungsänderung, da das Kino im bisherigen Bebauungsplan gar nicht enthalten ist. Er räumt jedoch ein, dass die Stadt im Falle einer Klage, bei anderen Lärmwerten eine bessere Ausgangsposition hat.
Stadtrat Lindner ist der Meinung, dass der Kinobesitzer Bestandsschutz genießt und Instandhaltungen möglich sind.
Oberbürgermeister Pelgrim wiederholt, dass er gerade das Kino in seinem Bestand mit der Änderung der Festsetzung im Bebauungsplan absichern möchte.
Stadträtin Jörg-Unfried sieht in den höheren Lärmgrenzwerten, die mit der Bebauungsplanänderung einhergehen, eine unmittelbare Beeinträchtigung der Anwohnerinnen und Anwohner. Ihrer Kenntnis nach gibt es vermehrt Schwierigkeiten mit den Lärmemmissionen aus einer Gaststätte.
Oberbürgermeister Pelgrim bestätigt verschiedene Konfliktpotentiale, wie Gaststätten, Kino, Sudhaus/ Kunsthalle.
Stadträtin Jörg-Unfried stellt fest, dass sich mit der Änderung des Bebauungsplans die Lärmwerte für die Anwohnerinnen und Anwohner verschlechtern.
Dies wird von Oberbürgermeister Pelgrim bestätigt. Er schließt nicht aus, dass es bei gravierenden Konflikten auch zu Schließungen von einzelnen Betrieben kommen könnte. Er sieht sich in der Pflicht, insbesondere das Kino - welches seit mehr als 100 Jahren besteht - zu schützen.
Stadträtin Jörg-Unfried hätte es für besser befunden, wenn die Lärmproblematik von Anfang an von der Verwaltung angesprochen worden wäre. Die im Sachvortrag genannten Gründe sind nur die halbe Wahrheit.
Stadtrat Dr. Pfisterer hinterfragt die weiteren Entwicklungen des Kunsthallengeländes.
Oberbürgermeister Pelgrim bestätigt, dass es auch dort Veränderungen geben wird. Er ist jedoch der Ansicht, dass das Ergebnis des Wettbewerbverfahrens abgewartet werden sollte, bevor Festsetzungen im Bebauungsplan getroffen werden.
Stadtrat Dr. Graf von Westerholt regt an, den Gesamtkomplex neu zu ordnen. Der jetzigen Bebauungsplan ist zurückzustellen.
Baurechtsamtsleiter Franz erläutert, dass bis zu einer Grundflächenzahl von 20.000 qm auf eine Umweltprüfung verzichtet werden kann. Von 20.000 - 70.000 qm ist auf eine grobe Einschätzung hinsichtlich der Umweltprüfung zurückzugreifen, bei einer Fläche über 70.000 qm ist das vereinfachte Verfahren nicht mehr anwendbar. Seiner Einschätzung nach bewegt man sich in der Katharinenvorstadt in einem Bereich von 20.000 - 70.000 qm. Die Prüfung der Umweltbelange wird keinen großen Raum einnehmen, da es sich in der Katharinenvorstadt um ein dicht bebautes Stadtgebiet handelt.
Stadtrat Neidhardt spricht sich dafür aus, den Bestandsschutz des Kinos zu gewährleisten und die Bebauungsplanänderung wie von der Verwaltung vorgeschlagen vorzunehmen.
Beschluss
- Empfehlung an den Gemeinderat -
Entwurfs- und Auslegungsbeschluss:
1. Bebauungsplan Nr. 0112-14/01 „Sanierungsgebiet K in der Katharinenvorstadt - 1. Änderung“
Der B-Plan Nr. 0112-14/01 „Sanierungsgebiet K in der Katharinenvorstadt - 1. Änderung“ wird gemäß § 1 Abs. 3 in Verbindung mit § 2 Abs. 1 und § 13a BauGB endgültig im Entwurf aufgestellt. Maßgebend ist der Lageplan vom Fachbereich Planen und Bauen, Abteilung Stadtplanung, M 1:1000 vom 12.05.2014 mit Legende und gleich lautend datiertem Textteil. Die Verwaltung wird mit der Durchführung des weiteren Verfahrens (Öffentliche Auslegung und Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange) beauftragt.
2. Örtliche Bauvorschriften für das Baugebiet Nr. 0112-14/01 „Sanierungsgebiet K in der KatharinenvorstdtI – 1. Änderung“
Die örtlichen Bauvorschriften für das Baugebiet werden gemäß § 1 Abs. 3, § 2 Abs. 1 und § 13a BauGB in Verbindung mit § 74 Abs. 1 LBO in der dargestellten Fassung endgültig im Entwurf aufgestellt. Maßgebend ist der Textteil vom Fachbereich Planen und Bauen, Abteilung Stadtplanung, vom 12.05.2014. Der Geltungsbereich ist identisch mit dem Geltungsbereich des Bebauungsplanes „Sanierungsgebiet K in der Katharinenvorstadt – 1. Änderung“. Die Verwaltung wird mit der Durchführung des weiteren Verfahrens (Beteiligung der Öffentlichkeit und Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange) beauftragt.
Bebauungsplan und Örtlichen Bauvorschriften ist eine gleich lautende Begründung beigefügt.
(11 Ja-Stimmen, 3 Nein-Stimmen, 5 Enthaltungen)
