§ 143 - Umbau "Alte JVA"; hier: Finanzierungsbeschluss (öffentlich)
Sachvortrag:
Im Zuge der Bebauung des Kocherquartiers soll auch das alte JVA-Gebäude umgestaltet werden. Die Planungsentwürfe des Architektenbüros Kraft wurden bereits im BPA und GR vorgestellt.
Als künftige Nutzungen sind folgende vorgesehen:
- Das Erdgeschoss soll komplett für Handel, Gastronomie oder Gewerbezwecke genutzt werden. Hierdurch soll eine Umsatzsteueroption bei der Vermietung ermöglicht werden, welche die Baukosten für diesen Teil um den Regelsteuersatz von 19% verbilligen würde (siehe Anlage).
- Im linken Teil des 1. und 2. Obergeschosses und Dachgeschosses soll die Volkshochschule untergebracht werden.
- Im rechten Teil des 1. Obergeschosses soll Büronutzung ermöglicht werden. In diesem Bereich ist evtl. auch eine Umsatzsteueroption möglich.
- Im rechten Teil des 2. Ober- und Dachgeschosses soll eine Vermietung an die Musikschule erfolgen.
- Der mittlere Teil des 1. Obergeschosses und des Dachgeschosses sollen von der Volkshochschule und der Musikschule gemeinsam genutzt werden.
Das Grundstück mit einem Wert von ca. 1,2 Mio. € und des Gebäudes mit einem Erinnerungswert von 1 € soll auf die Stiftung Hospital zum Heiligen Geist übertragen werden. Die Stiftung Hospital zum Heiligen Geist schließt einen Erbbaurechtsvertrag mit der GWG Grundstücks- und Wohnungsbaugesellschaft Schwäbisch Hall mbH mit einer Laufzeit von 28 Jahren für einen symbolischen Euro p.a. ab.
Als Bauherr soll die GWG fungieren und die Immobilie während der Laufzeit des Erbbaurechtsvertrages im Eigentum behalten. Nach 28 Jahren (Ablauf des Erbbaurechtsvertrages) fällt die Immobilie auf die Stiftung Hospital zum Heiligen Geist zurück. Der Vorgang soll als Stiftung der GWG auf die Hospitalstiftung erfolgen. Nach heutiger Rechtslage wäre dieser Vorgang steuerfrei, da der handelsrechtliche Restbuchwert der Immobilie unter 1,0 Mio. € liegen würde.
Die Gesamtkostenschätzung für den Umbau geht von 9,5 Mio. € brutto, einschl. Baunebenkosten aus.
Durch die Ausübung der Umsatzsteueroption im Bereich der Gewerbevermietung im Erdgeschoß können die Kosten um ca. 414 T€ reduziert werden.
Die Finanzierung der Investitionen kann wie folgt erfolgen:
- Die Stadt Schwäbisch Hall leitet 1,0 Mio. € Fördermittel des Landes für die energetische Sanierung der VHS an die GWG über.
- Die Stadt Schwäbisch Hall leitet 1.875.600 € Städtebaufördermittel des Landes / Bundes auf die GWG über.
- Für die Komplementärfinanzierung des Landes zahlt die Stadt Schwäbisch Hall einen Zuschuss von 1.750.400 € an die GWG. Die benötigten Mittel sind im Nachtragshaushalt der Stadt 2009 unter der HH-Stelle 6152-940000.0801 (1,25 Mio. €) vorhanden. Für 2010 müssten im Haushalt weitere 500.400 € bereitgestellt werden.
- Die restlichen Mittel in Höhe von 4.477.880,01 € müssten fremdfinanziert werden. Der Kapitaldienst hierfür würde bei einer Annuität von 6% (4% Zinsen, 2% Tilgung) 268.672,80 € betragen. Dieser könnte aus den Mieteinnahmen bedient werden, welche voraussichtlich ca. 352.000 € jährlich betragen werden (siehe Anlage).
Vorteile dieser Gestaltungsvariante sind:
- Relativ geringe finanzielle Belastung für die Stadt Schwäbisch Hall.
Es entsteht eine einmalige Belastung in Höhe von 1,75 Mio. € für die Komplementärfinanzierung der weiter geleiteten Landesfördermittel. Darüberhinaus entstehen jährliche Mietzahlungen für die VHS und Musikschule, welche ohnehin auch schon jetzt gezahlt werden. - Durch Inanspruchnahme der Sonderabschreibungen für Denkmalobjekte kann aus heutiger Sicht, auf die Laufzeit des Erbbaurechtsvertrages, bei einem Kalkulationszinssatz von 5 %, ein Steuerergebnis mit einem barwerten Vorteil von rund 1,4 Mio. € erreicht werden.
Die Ausübung steuerlicher Wahlrechte ist ab 2010 nach dem Bilanzrechtsmodernisierungsgesetz unabhängig von der handelsrechtlichen Bilanzierung möglich. Dadurch kann die Denkmalabschreibung steuerlich ausgeübt werden, gleichzeitig würde die GWG handelsrechtlich nur mit geringen Zusatzverlusten (Buchverlust) belastet (anfänglich ca. 32 TE p.a.).
Anlage: Auswirkunge Haushalt/ Buisness- und Tilgungsplan
Beschluss:
- Der Gemeinderat stimmt der Übertragung des Grundstücks mit einem Wert von ca. 1,2 Mio. € und des Gebäudes mit einem Erinnerungswert von 1 € in Form einer Zustiftung auf die Stiftung Hospital zum Heiligen Geist zu.
- Der Gemeinderat stimmt dem Abschluss einer Sanierungsvereinbarung mit der GWG zu. Diese haben zum Inhalt die Übertragung von 1.875.600 € Fördermittel des Landes / Bundes auf die GWG sowie die Zahlung eines städtischen Zuschusses in Höhe von 1.750.400 € an die GWG.
- Der Gemeinderat stimmt der Anmietung von Flächen für die VHS und einer „anderen Bildungseinrichtung“ für 6 €/ m² Nutzfläche zu.
(20 Ja-Stimmen, 11 Nein-Stimmen, 6 Enthaltungen)
