§ 164 - Aufstellung des Bebauungsplans "Änderung Hübscher Weg"; hier: Satzungsbeschluss (öffentlich)
Sachvortrag:
Der o. g. vorhabenbezogene Bebauungsplan hat in der Zeit vom 25.10. bis 25.11.2005 für die Dauer eines Monats öffentlich ausgelegen. Die in dieser Zeit eingegangenen Anregungen einschließlich der jeweiligen Abwägungsvorschläge werden im folgenden dargestellt:
1.) Die Eigentümer des Grundstücks Hübscher Weg 12 sind - wie bereits im Jahre 2003 - gegen den Plan und beanstanden einen zu geringen Abstand des Gebäudes I zu ihrem Grundstück. Ferner wird befürchtet, dass durch die Baumaßnahmen die zu erhaltende Linde in Mitleidenschaft gezogen wird. Zudem sei die Höhenregelung der Gebäude I und H bedenklich, weshalb diese nur unwesentlich höher sein dürften als das Haus Hübscher Weg 12, damit ein harmonisches Gesamtbild entsteht. Es wird eine klare Regelung gefordert, wie hoch das Gebäude Nr. 12 maximal überragt werden darf, bzw. sollte vorgesehen werden, dass die Doppelhäuser in der Höhe einen Versatz erhalten müssen (d. h. Gebäude I ist niedriger als Gebäude H).
Außerdem sollten genügend Stellplätze angelegt werden, damit nicht aus dem ohnehin knappen Parkraum eine Parkplatznot entsteht. Vor allem sei dies für die Eltern der Kinder des Waldorfkindergartens wichtig.
Abwägungsvorschlag:
Der Abstand vom Gebäude I/Baufenster beträgt ca. 7,50 m. Er ist damit ausreichend und sogar komfortabel, da der gesetzliche Mindestabstand von 2,50 m weit überschritten wird.
Das Baufenster hat einen Abstand von etwa 1,00 m zum Kronenrand der Linde. Da man davon ausgehen kann, dass der Wurzelraum eines Baumes dem der Krone entspricht, ist eine Gefährdung durch den Baukörper nicht zu befürchten. Zudem wird im Textteil zum Bebauungsplan ausdrücklich darauf hingewiesen, dass jegliche baubetriebliche Beeinträchtigungen durch entsprechende Schutzmaßnahmen nach DIN 18920 (Schutz von Bäumen, Pflanzen und Vegetationsflächen bei Baumaßnahmen) vermieden werden müssen. Weitergehende Maßnahmen sind deshalb nicht erforderlich.
Die geforderte Höhenregelung für die Gebäude I und H wurde im Bebauungsplan bereits verankert. Es ist eine max. Traufhöhe von 4,00 m und eine Dachneigung von 40-45° festgesetzt. Diese Regelungen ergeben eine exakte max. Höhe, die sich in die Gesamtabwicklung am Hübschen Weg städtebaulich verträglich einfügt. Die Forderung, dass diese nur „unwesentlich“ höher als Gebäude Nr. 12 sein sollte, ist aufgrund der vorhandenen Topographie nicht praktikabel, ohne ganz auf eine Bebauung zu verzichten. Es muss lediglich das gesamte Umfeld betrachtet werden, um festzustellen, dass Gebäude hangaufwärts in der Regel einen höheren First aufweisen.
Die konkreten Firsthöhen der Gebäude H und I betragen 361,35 m bzw. 360,10 m und bewegen sich im Rahmen der umgebenden Wohnbebauung. Das Gebäude Hübscher Weg 12 hat eine Firsthöhe von 358,83 m.
Der geforderte Versatz zwischen Gebäude H und I ergibt sich aus der festgesetzten Traufhöhe und wird auch in dieser Form vom Bauträger ausgeführt.
Was die Parkplatzsituation betrifft, werden die erforderlichen Stellplätze für die Wohngebäude auf dem Privatgrundstück erstellt. Öffentliche Plätze sind nicht vorgesehen. Im Bereich des Waldorfkindergartens sind zudem öffentliche Parkflächen vorhanden.
2.) Die Eigentümer des Grundstücks Hübscher Weg 11 bringen folgende Anregungen ein:
Bei den im Lageplan mit H und I bezeichneten Gebäuden sollte anstelle der Traufhöhe die Firsthöhe festgelegt werden. Die im Entwurf vorgesehene Traufhöhe von 4,00 m lässt in Verbindung mit der Dachneigung von 40-45° nicht zweifelsfrei erkennen, welche maximale Firsthöhe erreicht wird, da sich diese unterschiedlich darstellt, je nachdem, wo die dem Hübschen Weg zugewandte Gebäudeseite im Gelände fußt.
Ferner wird ausgeführt, dass die Firsthöhen im Plangebiet exakt festgelegt seien, nur bei den Gebäuden H und I nicht. Auf eine Festlegung lege man jedoch großen Wert. In diesem Zusammenhang wird betont, dass bei der baurechtlichen Genehmigung des Gebäudes Hübscher Weg 10 nachbarliche Interessen nicht angemessen nach § 34 BauGB berücksichtigt worden seien, was eine fühl- und sichtbare Verschattung des eigenen Grundstückes zur Folge habe. Die jetzt vorgesehene Bebauung (Gebäude H und I) führe zu einer weiteren Verschattung.
Aus den genannten Gründen wird dringend darum gebeten, die Firsthöhe für die Gebäude H und I so niedrig wie möglich festzulegen, so dass das vom Gebäude Hübscher Weg 12 vorgegebene Maß der Firsthöhe nicht überschritten wird.
Darüber hinaus wird darauf hingewiesen, das der im Bebauungsplan ausgewiesene Privatweg/Feuerwehrzufahrt einer ordentlichen Erschließung nicht gerecht wird. Der Weg am Nordhang sei zu steil. Benutzer werden deshalb mit ihren Pkw aufwärts zwangläufig viel Lärm verursachen und abwärts für Benutzer des Hübschen Weges eine Gefahr darstellen. Beides liefe nachbarlichen Belangen zuwider, weshalb dringend eine Umplanung angeregt wird.
Abwägungsvorschlag:
Im Bebauungsplan sind die max. Firsthöhen lediglich für die Mehrfamiliengebäude A bis D festgelegt. Hintergrund hierfür ist, dass die Neubebauung nicht höher wird als das bisher vorhandene Gebäude (ehemaliges Ferientagheim).
Die gewünschte max. Firsthöhe wie beim Gebäude Hübscher Weg Nr. 12 ist (siehe Abwägungsvorschlag 1.) schon aufgrund der topographischen Verhältnisse nicht möglich, ohne auf eine Bebauung ganz zu verzichten.
Dass sich die mögliche Bebauung in den Bestand einfügt, zeigt folgender Vergleich: Das Wohngebäude Hübscher Weg 11 hat zum Baufeld der Häuser H/I einen Abstand von 19,50 m und zum nördlich darunter liegenden Gebäude Nr. 9 von ca. 16,40 m. Die Geländehöhe im Bereich der Terrasse beträgt bei Nr. 9 = 344,43 m, bei Nr. 11 = 348,38 m (+ 3,95 m) und beim geplanten Gebäude H = 352,20 m (+ 3,82 m), im Schnitt ist also jeweils der gleiche Höhenversatz gegeben.
Die Firsthöhen betragen bei Nr. 9 ca. 351,86 m, bei Nr. 11 ca. 357,05 m (+ 5,19 m) und beim Gebäude I ca. 360,10 m (+ 3,05 m). Der Vergleich zeigt, dass sich das geplante Doppelhaus H/I städtebaulich der vorhandenen Situation anpasst, entsprechend einfügt und mit 3,05 m einen geringeren Höhenversatz hinsichtlich der Firsthöhe aufweist als zwischen den Gebäuden 9 und 11.
Die Baugenehmigung für das Haus Hübscher Weg 10 ist nicht Gegenstand des Bebauungsplanverfahrens.
Der vorgesehene Privatweg erhielt seine Lage, um eine sinnvolle und wirtschaftliche Erschließung zu gewährleisten und um vorhandene Versorgungsleitungen zu sichern. Er bekommt eine max. Steigung von 10 % und hat damit das gleiche Steigungsverhältnis wie der Hübsche Weg.
Er dient vor allem der Erschließung der drei Einzelhäuser im südwestlichen Teil des Grundstücks. Die Garagen bzw. Tiefgaragen aller anderen Gebäude, Mehrfamilienhäuser A bis D und Doppelhaus H/I, werden direkt über den Hübschen Weg erschlossen und benötigen den Privatweg nicht.
Natürlich ergibt die Neubebauung zusätzlichen Fahrverkehr. Die Größenordnung bewegt sich jedoch im normalen Rahmen für ein Wohngebiet und ist damit zumutbar.
Bürgermeister Stadel weist darauf hin, dass der erste Absatz auf Seite 2 der Sitzungsvorlage eine nicht ganz eindeutige Formulierung enthält. Das Wort „max.“ im Satz 3 ist zu streichen. Bei den hier genannten Firsthöhen handelt es sich nicht, wie verstanden werden könnte, um die maximal zulässigen Firsthöhen, sondern um die derzeit konkret vom Vorhabensträger geplanten Firsthöhen. Die Zulässigkeit nach dem Bebauungsplan wird also aller Voraussicht nach nicht ausgeschöpft. Die Verträglichkeit und das Einfügen in den städtebaulichen Kontext wird damit aus Sicht der Verwaltung unproblematischer. Die Verwaltung schlägt dem Gemeinderat insofern vor, im Rahmen der Abwägung an den geplanten Bebauungsplanfestsetzungen festzuhalten und die geäußerten Bedenken abzuweisen.
Über die vorgebrachten Anregungen wird, wie in der beiliegenden Darstellung erläutert, entschieden.
Die Nummer des Bebauungsplanes wurde beim Aufstellungsbeschluss irrtümlich mit 0144-06 angegeben. Sie wird in 0144-05/01 geändert.
A) Der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 0144-05/01, „Änderung Hübscher Weg“ wird gemäß § 10 Abs. 1 BauGB als Satzung beschlossen. Bestandteil ist der Lageplan des Fachbereiches Planen und Bauen, Abtl. Stadtplanung, im M 1:500 vom 08.07.2005 mit Legende und gleich lautend datiertem Textteil.
B) Die örtlichen Bauvorschriften für dieses Gebiet werden gemäß § 10 Abs. 1 BauGB in Verbindung mit § 74 Abs. 1 LBO in der dargestellten Fassung als Satzung beschlossen. Bestandteil ist der Textteil des Fachbereiches Planen und Bauen, Abtl. Stadtplanung, vom 08.07.2005. Der Geltungsbereich ist identisch mit dem des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 0144-05/01, „Änderung Hübscher Weg“.
Für beide Satzungen ist eine gleich lautend datierte Begründung beigefügt.
(28 Ja-Stimmen, 2 Nein-Stimmen, 1 Enthaltung)
