§ 208 - Bebauungsplan „Sonnenrain – Teilbereich 2“; hier: Auslegungsbeschluss (öffentlich)
Sachvortrag:
1. Aufstellungsbeschluss
Der Gemeinderat hat am 18.05.2015 den Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan Nr. 0319-01 "Sonnenrain" auf Grundlage des weiterentwickelten städtebaulichen Entwurfs des Planungsbüros Schüler Architekten gefasst.
2. Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit und Beteiligung der Behörden
Am 24.09.2015 war die Öffentlichkeit zu einer Informationsveranstaltung in den Räumen der Feuerwache Ost eingeladen. An dieser Veranstaltung nahmen etwa 50 interessierte Bürgerinnen und Bürger teil und nutzten die Gelegenheit zur Stellungnahme. Im Zeitraum nach der Veranstaltung gingen weitere schriftliche Stellungnahmen bei der Verwaltung ein. Mit Schreiben vom 26.08.2015 wurden die Behörden und Träger öffentlicher Belange frühzeitig am Verfahren beteiligt. Der Gemeinderat hat bereits am 07.03.2016 über die vorgebrachten Anregungen entschieden und den in Anlage 9 und Anlage 10 formulierten Abwägungsvorschlägen zu den jeweiligen Stellungnahmen zugestimmt.
3. Teilung des Verfahrensgebiets
Im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung war deutlich geworden, dass insbesondere die gesetzlich vorgeschriebene Berücksichtigung der Umweltbelange zusätzlichen Aufwand erfordert, da im Plangebiet vorhandene Arten- und Lebensräume noch über eine vollständige Vegetationsperiode erfasst oder nacherhoben werden mussten, bevor abschließend alle notwendigen Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen festgelegt werden konnten. Zudem waren archäologische Voruntersuchungen zur Erkundung potentieller Kulturdenkmale sowie Sondierungen zur Sicherstellung der Kampfmittelfreiheit durchzuführen. Während letztere bereits ohne Befunde abgeschlossen werden konnten, finden Grabungen des Landesamt für Denkmalpflege in den kommenden Wochen statt.
Angesichts dieser Erkenntnisse wurde das Verfahrensgebiet am 07.03.2016 durch Beschluss des Gemeinderats in zwei Bereiche aufgeteilt und zunächst nur der von den o. g. Punkten nicht betroffene Teilbereich 1 mit der äußeren Erschließung öffentlich ausgelegt. Dieser Bebauungsplan Nr. 0319-02 „Sonnenrain - Teilbereich 1“ wurde am 22.06.2016 als Satzung beschlossen. Zwischenzeitlich werden die ersten Entwässerungsleitungen entlang der Bühlertalstraße verlegt, bevor im Frühjahr 2017 der Kreisverkehr als künftige Zufahrt zum Sonnenrain gebaut wird.
4. Umweltbelange
Für den Bebauungsplan Nr. 0319-01 „Sonnenrain - Teilbereich 2“ liegen mittlerweile alle umweltrelevanten Erhebungen und Ausarbeitungen vor, so dass auch die notwendigen Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen festgelegt werden konnten (Umweltbericht Anlage 4). Da nicht alle Eingriffe im Plangebiet selbst kompensiert werden können, sind auch Ausgleichsmaßnahmen außerhalb des Plangebiets erforderlich, um das durch die Bebauung entstehende Defizit von ca. 712.000 Ökopunkten auszugleichen. Der Ausgleich soll schutzgutübergreifend über die geplante Renaturierungsmaßnahme am Kocher im Bereich der Weilerwiese erfolgen, aus der laut Fachplanung etwa 825.000 Ökopunkte generiert werden können.
Für die Artengruppe der Vögel und Fledermäuse sind so genannte CEF-Maßnahmen als vorgezogene Ausgleichsmaßnahmen erforderlich. Da durch den Wegfall einer Scheune und den Verlust von Obstbäumen Fledermausquartiere betroffen sind, ist u. a. der Bau eines kleinen so genannten Artenschutzturms mit Fledermausbrettern, Tagesquartieren und Nistkästen für mehrere Vogelarten im Grünzug zwischen dem Sonnenrain und dem Solpark vorgesehen. Ebenfalls östlich des Baugebiets wird eine Streubstwiese angelegt sowie zwei Feldhecken nördlich des Tafelbergs. Für zwei betroffene Feldlerchenreviere werden an anderer Stelle Lerchenfenster angelegt. Alle Maßnahmen sind vor Eintritt der Eingriffswirkungen durchzuführen.
5. Städtebau
Das im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung vorgestellte städtebauliche Konzept wurde im Laufe der weiteren Bearbeitung im Detail noch einmal weiterentwickelt. Veränderungen gibt es am zentral gelegenen Nachbarschaftsplatz, an dessen Nordrand nun eine durchgängig viergeschossige Bebauung ermöglicht werden soll. Hier war bislang ein Wechsel zwischen 3- und 4-geschossiger Bebauung vorgesehen. Am westlichen und östlichen Platzende sollen 5-geschossige Eckgebäude städtebauliche Akzente setzen. Indem die Bebauung unmittelbar an den öffentlichen Raum anschließt, können im Erdgeschoss neben Wohnen auch nicht störende Gewerbeeinheiten untergebracht werden als Beitrag für ein lebendiges und urbanes Stadtquartier. Zu diesem Zweck ist eine variable Erdgeschossfußbodenhöhe festgesetzt, um entweder erweiterte Erdgeschosshöhen für eine gewerbliche Nutzung oder ein Wohnen im Hochparterre zu ermöglichen. In den zentralen Quartieren sollen alle baurechtlich notwendigen Stellplätze in Tiefgaragen untergebracht werden, um die Grundstücksflächen zugunsten einer hochwertigen Gestaltung des Wohnumfeldes zu entlasten. Im östlich des Nachbarschaftsplatz gelegenen Baublock wurde die Randbebauung so umgeplant, dass ein zu erhaltender Baum in das städtebauliche Konzept integriert werden konnte. Auch hier soll der westliche Blockrand durchgängig viergeschossig bebaubar sein.
Im nun vorliegende Bebauungplanentwurf mit einem Geltungsbereich von ca. 14 ha sind ca. 10 ha Nettobauland ausgewiesen, auf dem etwa 450 Wohneinheiten entstehen können. Der Anteil an Geschosswohnungen liegt mit ca. 56 % über dem der zurückliegenden großen Baugebiete, so dass der Sonnenrain einen wichtigen Wohnungs-bauschwerpunkt bilden wird. Der zeitgemäße Städtebau soll den Rahmen für ein ansprechendes Angebot an modernen und barrierefreien Wohnungen bieten.
Anlage 1: Städtebaulicher Rahmenplan mit Abgrenzung der Teilbereiche vom 22.09.2016, DIN A3 (Thomas Schüler, Düsseldorf mit faktor grün, Freiburg)
Anlage 2.1: Bebauungsplanentwurf Nr. 0319-01 "Sonnenrain Teilbereich 2“ mit Legende vom 05.10.2016, 2 x DIN A3 (KrischPartner, Tübingen) - Zeichnung
Anlage 2.2: Bebauungsplanentwurf Nr. 0319-01 "Sonnenrain Teilbereich 2“ mit Legende vom 05.10.2016, 2 x DIN A3 (KrischPartner, Tübingen) - Legende
Anlage 3: Entwurf Begründung mit planungsrechtlichen Festsetzungen und örtlichen Bauvorschriften vom 05.10.2016 (KrischPartner, Tübingen)
Anlage 4: Entwurf Umweltbericht mit integriertem Grünordnungsplan v. 05.10.2016 (faktor grün, Feiburg)
Anlage 5: Verkehrslärmprognose für den Bebauungsplan Sonnenrain Teilbereiche 1+2 vom 18.02.2016 (rw bauphysik, Schwäbisch Hall)
Anlage 6: Ermittlung der zu erwartenden Fluglärmimmissionen für das Plangebiet Sonnenrain vom 20.11.2015 (Kurz und Fischer, Winnenden)
Anlage 7: Geotechnischer Bericht inkl. abfalltechnischer Vorabdeklaration vom 23.12.2015 (CDM Smith, Crailsheim)
Anlage 8: Untersuchung Sonnenstand zum nördlichen Gebäudebestand v. 04.10.16 (Thomas Schüler, Düsseldorf)
Anlage 9: Tabelle Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 (1) BauGB
Anlage 10: Tabelle Frühzeitige Beteiligung der Behörden gemäß § 4 (1) BauGB
Fachbereichsleiter Planen und Bauen Klink führt anhand beiliegender Präsentation aus, dass man im Bebauungsplan „Sonnenrain - Teilbereich 2“ im Unterschied zur frühzeitigen Beteiligung eine weitere Nachverdichtung vorgenommen hat: Ursprünglich ging man von drei bis vier Geschossen aus, man hat jedoch das Gebot der Nachverdichtung ernst genommen und bis zur Quartiersmitte durchgängig viergeschossige Bebauung vorgesehen. Im Westen und Osten sind die Punkthäuser teilweise fünfgeschossig. Diese Maßnahme soll den urbanen Charakter des Baugebiets unterstreichen.
Zum ersten Mal wurde in Schwäbisch Hall eine Baulinie entlang einer Straße in der Quartiersmitte (N8, N9) festgesetzt, d. h. diese Gebäude werden unmittelbar an den Straßenrand gebaut.
Stadträtin Niemann hinterfragt die Verkehrserschließung.
Fachbereichsleiter Planen und Bauen Klink verweist auf die Begründung zum Bebauungsplan, Anlage 3.
Stadtrat Bay hinterfragt den Fortbestand der bisher sich auf der Fläche befindlichen Gebäude.
Oberbürgermeister Pelgrim erwidert, dass diese selbstverständlich Bestandsschutz genießen. Eine spätere mögliche Nutzung wird durch den Bebauungsplan überplant und festgeschrieben.
Beschluss
- Empfehlung an den Gemeinderat -
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Dem städtebaulichen Rahmenplan für das geplante Baugebiet „Sonnenrain“ vom 22.09.2016 (Anlage 1) mit den oben beschriebenen Änderungen wird zugestimmt.
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Dem Bebauungsplanentwurf Nr. 0319-01 "Sonnenrain Teilbereich 2“, bestehend aus Lageplan und textlichen Festsetzungen, örtlichen Bauvorschriften und Begründung mit Umweltbericht, jeweils vom 05.10.2016, wird zugestimmt.
- Der Bebauungsplanentwurf Nr. 0319-01 "Sonnenrain Teilbereich 2“ einschließlich textlicher Festsetzungen, örtlicher Bauvorschriften und Begründung mit Umweltbericht, jeweils vom 05.10.2016, wird gemäß § 3 Abs. 2 BauGB für die Dauer eines Monats öffentlich ausgelegt.
(einstimmig - 18 -)
