§ 141 - Aufstellung des Bebauungsplans „Langenfelder Ziegelhütte" (zwischen Langenfelder und Ziegeleiweg) im Entwurf (öffentlich)
Sachvortrag:
Seit Jahren ist das Areal zwischen dem Ziegeleiweg und dem Langenfelder Weg, das sogenannte Bühlersche Gelände, als potenzielle Entwicklungsfläche für Dienstleistungsbereiche im Gespräch. Zu Sicherstellung dieser städtebaulichen Entwicklungsplanung wurde ein Großteil des Geländes im Flächennutzungsplan als Sonderbaufläche mit der näherer Nutzungsspezifizierung „Dienstleistungen" ausgewiesen. 1999 hat der Gemeinderat eine Veränderungssperre für dieses Gebiet erlassen. Es ist nun notwendig, den Rechtsrahmen für die Sonderbaufläche inhaltlich und erschließungstechnisch zu präzisieren.
Die zur Disposition stehende Fläche liegt größtenteils in einer flachen Geländemulde, eingebettet zwischen der zeilenartigen Bebauung am Ziegeleiweg und der lockeren Bebauung am Langenfelder Weg im Westen. Südlich des Areals befinden sich das Parkhaus der Bausparkasse und ein mehrgeschossiges Bürogebäude.
Diese städtebaulichen Rahmenbedingungen lassen keine monolithische, sondern eher eine gegliederte Baustruktur zu, die sich an den vorhandenen Gegebenheiten orientiert.
Die Erschließung der Sonderbaufläche erfolgt über eine Schleife, die an den Ziegeleiweg angebunden ist. Dadurch wird eine einfache Orientierung im Gebiet möglich. Die ringförmig angelegte Straße erschließt beidseits zwei- bis dreigeschossige Gebäude. Die dreigeschossigen Bauwerke sind im inneren Bereich der Erschließungsstraße, die zweigeschossigen als vermittelndes Element zu den westlich und östlich angrenzenden Gebäuden vorgesehen. Letztere sollen geneigte Pultdächer, die dreigeschossigen sogenannte Staffeldachgeschosse, erhalten. Mit diesen Dachformen kann der Übergang zu den bestehenden Gebäuden vermittelt werden. Die Ausweisung des beschriebenen Areals erfolgt als Sonderbaufläche für Dienstleistungen und Verwaltung.
Im nördlichen Bereich des Plangebiets bietet es sich an, in Ergänzung zu der bestehenden Bebauung am Ziegeleiweg im Rahmen einer sogenannten Nachverdichtung weitere Bauplätze auszuweisen. Hierzu ist es jedoch erforderlich, dass die Grundstückseigentümer Teilbereiche ihrer Flächen für eine Bebauung bereitstellen. Primär wäre diese dann für Familienmitglieder der Eigentümer denkbar. Die Erschließung dieser kleinen Siedlungsergänzung kann über eine bestehende Stichstraße, die vom Ziegeleiweg wegführt, erfolgen. Insgesamt wären hiermit 5 Doppelhausparzellen erschließbar. Sofern die Grundstücksbereitstellung durch die Eigentümer nicht erfolgt, ist ein reduziertes Angebot in Form von 4 Einfamilienhäusern südwestlich des Ziegeleiweges denkbar.
Das gesamte Plangebiet weist eine intensive, zum Teil hochwertige Grünsubstanz auf. Um Eingriffe in die Vegetation zu minimieren, wird der Erhalt der flächenhaften, besonders qualitätsvollen Grünflächen vorgeschlagen. Dies gilt insbesondere für eine Grünzäsur zwischen der geplanten Siedlung am Ziegeleiweg und dem Dienstleistungsareal sowie der Flächen nordwestlich des alten Leghornhofes. Weitere erhaltenswerte Baumbestände befinden sich auf der platzartigen Erweiterung am Nordrand der Erschließungsschleife.
Die geplanten Straßen erhalten einen einseitigen Gehweg. Am Nordrand der Sonderbaufläche ist eine Gehwegverbindung vom Ziegeleiweg zum östlich gelegenen Galgenberg vorgesehen. Diese wird auch an das fußläufige, interne System angeschlossen. Die Abgrenzung des Plangebietes erfolgt im Südosten durch den Ziegeleiweg und im Westen durch die Nebenstraße des Langenfelder Weges bzw. durch die Grundstücksgrenzen der Wohngebäude auf dem Galgenberg 8 - 12. Die nördliche Begrenzung verläuft von der Nordseite des Grundstückes am Galgenberg 12 bis zur Anschlussmöglichkeit des öffentlichen Straßennetzes an den Ziegeleiweg. Im Nordosten bildet die Gebäudezeile die Grenze, die südlich des Ziegeleiwegs liegt.
Stadtplaner Neumann erläutert das Vorhaben am Plan.
Nach kurzer Aussprache teilt Stadtrat Vogt für seine Fraktion mit, dass sie heute noch keinen Empfehlungsbeschluss fassen kann, da sie sich erst intensiv mit dem Vorhaben beschäftigen müsse.
Stadträtin Herrmann spricht sich für eine Ortsbesichtigung des Areals aus.
