§ 30 - Sanierungsgebiet "Nördliche Kernstadt/ Froschgraben"; hier: Erweiterung Gelbinger Gasse 58 (öffentlich)
Sachvortrag:
Die Stadt Schwäbisch Hall hat vor kurzer Zeit das Gebäude Gelbinger Gasse 58 (s. GR vom 15.12.2010, § 348/1 nö) erworben. Das Gebäude bedarf einer vollständigen Sanierung. Mit dieser Sanierung soll weiterer Wohnraum in der Innenstadt geschafften werden. Die Sanierung ist nur möglich, wenn hierfür Finanzmittel aus dem Landessanierungsprogramm verwendet werden können. Um diese Finanzmittel zu erhalten ist eine geringfügige Aufweitung der Sanierungssatzung um die Gebietskulisse dieses Gebäudes erforderlich. Die Satzungserweiterung ist in einem Lageplänen sowohl im Bestand, als auch in der zukünftigen Planung, dargestellt.
1. Förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes
Als Grundlage zur Förderung der Einzelmaßnahmen ist es erforderlich, das Sanierungsgebiet förmlich festzulegen. Diese Festlegung erfolgt durch die in der Anlage näher beschriebenen Satzung unter Bezugnahme auf den Abgrenzungsplan.
2. Wahl des Sanierungsverfahrens
Im Rahmen der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebietes ist auf der Grundlage § 142 Abs. 4 BauGB abzuwägen, welches der im Baugesetzbuch vorgesehenen Sanierungsverfahren eingreifen soll. Auf der Grundlage des Baugesetzbuches steht
a) das so genannte„klassische Verfahren“unter Anwendungen der Vorschriften der §§ 152 bis 156a BauGB
b) das„vereinfachte Sanierungsverfahren“unter Ausschluss der §§ 152 bis 156 a BauGB
zur Verfügung.
Das „klassische“ und das „vereinfachte“ Verfahren unterscheiden sich jedoch in verschiedenen Punkten, die im Folgenden zusammengefasst dargestellt werden:
Die Vorschriften der §§ 152 bis 156a BauGB, die als so genannte „bodenpolitische Konzeption“ des Sanierungsrechtes bezeichnet werden und bewirken sollen, dass Bodenwertsteigerungen im Sanierungsgebiet, die durch die Aussicht auf die Sanierung, ihre Vorbereitung oder Durchführung entstehen, zur Finanzierung der Sanierungskosten herangezogen werden. Diese umfassen im wesentlichen die Regelungen über die sog. Ausgleichsbeträge.
Nach den Regelungen des § 142 Abs. 4 BauGB ist die Anwendung dieser Vorschriften des 3. Abschnitts – der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften – auszuschließen, wenn diese für die Durchführung der Sanierung nicht erforderlich sind und die Durchführung der Sanierung durch den Ausschluss nicht erschwert wird.
Aufgrund der im städtischen Eigentum befindlichen Grundstücke hat die Stadt Schwäbisch Hall die uneingeschränkte Möglichkeit, die im Rahmen der Privatisierung der Grundstücke festzulegenden Grundstückskosten zu bestimmen. Dadurch ist nachhaltig gesichert, dass sich die sanierungsbedingten Werterhöhungen der Grundstücke zugunsten Dritter ausschließen lassen.
§ 142 Abs. 4 Satz 2 Baugesetzbuch regelt, dass im Fall des Ausschlusses des besonderen sanierungsrechtlichen Verfahrens in der Sanierungssatzung auch die Genehmigungspflichten nach § 144 BauGB insgesamt, nach § 144 Abs. 1 BauGB oder § 144 Abs. 2 BauGB ausgeschlossen werden können.
§ 144 Abs. 1 Baugesetzbuch beinhaltet die Genehmigungsnotwendigkeit folgender Maßnahmen bzw. Vorgänge:
1.Bauvorhaben nach § 29 BauGB
2.Miet- und Pachtverhältnisse über die Dauer von mehr als einem Jahr.
§ 144 Abs. 2 BauGB beinhaltet die Genehmigungsnotwendigkeit folgender Maßnahmen bzw. Vorgänge:
- die Grundstücksveräußerung bzw. Bestellung oder Veräußerung eines Erbbaurechts,
- die Bestellung grundstücksbelastender Rechte (Grundschulden, Grunddienstbarkeiten),
- schuldrechtliche Verträge die mit den unter 1. und 2. beschriebenen Verpflichtungen im Zusammenhang stehen,
- die Begründung, Änderung oder Aufhebung einer Baulast,
- Grundstücksteilungen
Aufgrund der Tatsache, dass sich das Grundstück im Sanierungsgebiet bereits im Eigentum der Stadt Schwäbisch Hall befindet, können daher die Regelungen des besonderen Entschädigungsrechtes, Prüfungsrechtes, die Preisvorschriften bei der Privatisierung von Grundstücken sowie das besondere Umlegungsrecht und die Erhebung von Ausgleichsbeiträgen vernachlässigt werden. Diese vorgenannte Bestimmungen sind Gegenstand der §§ 152 bis 156 a BauGB.
In Anbetracht der Eigentumsverhältnisse besteht keine Notwendigkeit zur Anwendung dieser Rechtsvorschriften.
Im Rahmen der Abwägung des Verfahrens wird empfohlen, das vereinfachte Verfahren unter Einbeziehung der gesetzlichen Bestimmungen der §§ 144 Abs. 1 BauGB und des § 144 Abs. 2 BauGB durchzuführen.
3. Abgrenzung des Sanierungsgebietes
Die Abgrenzung des Sanierungsgebietes ist im beiliegenden Abgrenzungsplan dargestellt. Der Abgrenzungsplan ist Bestandteil der Sanierungssatzung.
Anlage 1: Abgrenzungsplan
Anlage 2: Lageplan
Anlage 3: Satzung
Oberbürgermeister Pelgrim nimmt Bezug auf den Beschluss des Gemeinderats vom 15.12.2010, 348/1. Das Gebäude befindet sich in einem sehr maroden Zustand, ist jedoch ein städtebaulich wichtiges Objekt. Er würde gerne zur Generierung von Sanierungsmitteln das Sanierungsgebiet um dieses Objekt erweitern. Ohne Sanierungsmittel wird eine wirtschaftliche Sanierung des Gebäudes nicht möglich sein. Zudem soll auf Ende des Jahres das Sanierungsgebiet um das ehem. JVA-Areal, ZOB und Weilervorstadt verkleinert werden. Es wird im Jahre 2011 ein vollständig neues Sanierungsprogramm aufgelegt. Er verweist außerdem auf den ähnlich gelagerten Vorgang der Stadtbibliothek (GR vom 24.05.2000, § 130). Für den Ankauf des Glashauses konnten damals auch Sanierungsmittel generiert werden. Es ist vorgesehen, die Sanierung des Objekts Gelbinger Gasse 58 noch im Jahre 2011 abzuschließen.
Stadtrat Sakellariou stellt fest, dass die Ausweisung des Sanierungsgebiets sich auf ein einzelnes Gebäude bezieht. Es stellt sich die Frage, ob nicht auch andere Gebäudeeigentümerinnen und -eigentümer Ansprüche auf den Erhalt von Sanierungsmitteln anmelden werden.
Oberbürgermeister Pelgrim stellt klar, dass alle Gebäudeeigentümerinnen und -eigentümer der Gelbinger Gasse bereits in früherer Zeit die Gelegenheit hatten, Sanierungsmittel abzuschöpfen. Lediglich in diesem Einzelfall wurde aufgrund des Verhaltens des Eigentümer-Ehepaars die Sanierung vereitelt.
Stadträtin Niemann erkundigt sich, wann wieder Sanierungsmittel für Private zur Verfügung stehen.
Oberbürgermeister Pelgrim entgegnet, dass für das Jahr 2011 alle Mittel vollständig gebunden sind. Erst im Jahre 2012 ist es für Private wieder möglich, Sanierungsmittel zu erhalten.
Stadträtin Herrmann fragt, wer die Sanierung im Gebäude Gelbinger Gasse 58 durchführt.
Nach Auskunft von Oberbürgermeister Pelgrim wird diese Sanierungsmaßnahme die Stadt selbst betreffen.
Beschluss
- Empfehlung an den Gemeinderat -
- Der Änderung des Sanierungsgebiets im Hinblick auf den Geltungsbereich wird zugestimmt. Das Sanierungsgebiet wird um die Gebietskulisse des Gebäudes Gelbinger Gasse 58 mit Nebengebäuden aufgeweitet.
- Der Gemeinderat beschließt die Satzung über förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes „Nördliche Kernstadt Froschgraben – Erweiterung Gelbinger Gasse 58“.
- Der Gemeinderat beschließt, die Sanierungsmaßnahmen im so genannten „vereinfachten Sanierungsverfahren“ auf der Grundlage des § 142 Abs. 4 unter Einschluss der §§ 144 Abs. 1 BauGB und 144 Abs. 2 BauGB durchzuführen. Maßgebend ist der Lageplan der Stadt Schwäbisch Hall Fachbereich Planen und Bauen, Abteilung Stadtplanung mit der Bezeichnung „Nördliche Kernstadt Froschgraben – Erweiterung Gelbinger Gasse 58 förmliche Festlegung Abgrenzungsplan“ im Maßstab 1:1000 vom 08.02.2011.
(einstimmig - 21 -)
