§ 206 - Bebauungsplan "Mittelhöhe V bis VIII"; hier: Satzungsbeschluss (öffentlich)
Sachvortrag:
Der Bebauungsplan Nr. 0318-04 „Mittelhöhe V-VIII“ in Schwäbisch Hall-Hessental wurde in der Zeit vom 10.06. bis 12.07.2010 öffentlich ausgelegt. Zugleich wurden die Träger öffentlicher Belange über die Planung informiert.
Von Seiten der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gingen insgesamt fünf Stellungnahmen und von Seiten der Bürgerschaft keine Stellungnahmen beim Baurechtsamt ein.
Die Stadtwerke Schwäbisch Hall GmbH benötigen drei Standorte mit je einer Fläche von L x B ca. 6 x 5 m für die Aufstellung von Umspannstationen. Dabei ist ein Standort in unmittelbarer Nähe des südlichen Kreisverkehrs Alte Hessentaler Straße und Anbindung Mittelhöhe IV erforderlich. Für die darüber hinaus erforderlichen Kabelverteiler wird davon ausgegangen, dass diese im öffentlichen Bereich gestellt werden können und die Standorte im Zuge der Erschließung abgestimmt werden.
Abwägungsvorschlag:
Nach telefonischer Absprache können die Standorte für Umspannstationen auf zwei reduziert werden, welche im B-Plan künftig als Versorgungsflächen dargestellt werden:
- nördliche Straße A / Weg 4 im Bereich der privaten Grünfläche mit Zweckbestimmung „Eingrünung Betriebsgelände“ (3. BA)
- südlich des Kreisverkehrs Straße A / Straße C.
Die Standorte für Kabelverteiler werden im Rahmen der Erschließung abgestimmt.
Die Deutsche Telekom Netzproduktion GmbH stellt dar, dass ein Verbot von oberirdischen TK-Linien in einem Bebauungsplanverfahren nach Landesrecht nicht einseitig vorweggenommen werden kann und deshalb rechtswidrig sei. Sie bittet, von einem generellen Verbot von Telekommunikationsfreileitungen Abstand zu nehmen und statt dessen eine Regelung dahingehend aufzunehmen, dass über die Führungsart von Telekommunikationsanlagen gem. § 68 Telekommunikationsgesetz im Einvernehmen und zusammen mit der Dt. Telekom AG entschieden wird.
Abwägungsvorschlag:
Die Festsetzung gemäß § 9 (1) 13 BauGB, nach der Versorgungsleitungen generell nur unterirdisch zugelassen sind, hat städtebauliche Gründe. Mit dem Ziel, ein qualitativ wertvolles Wohngebiet in Aussichtslage aufzusiedeln, ist ein Straßenbild mit störenden Masten und Leitungen nicht gewünscht.
Die Untere Immissionsschutzbehörde des Landratsamts Schwäbisch Hall,bemerkt, dass durch den bestehenden Lidl-Markt und den geplanten Einkaufsmarkt Überschreitungen der zulässigen gewerblichen nächtlichen Lärmimmissionen durch Anlieferverkehr in der angrenzenden geplanten Wohnbebauung (Straße H und A) nicht auszuschließen seien. Der pauschale Hinweis, dass keine negativen Auswirkungen vom bestehenden Lidl-Markt bekannt sind, sei für eine fachlich qualifizierte Beurteilung nicht geeignet.
Abwägungsvorschlag:
Das dem bestehenden Lidl-Markt nächstgelegene Grundstück wurde im Bebauungsplan als Mischgebiet ausgewiesen. Durch dieses Mischgebiet wurde eine Übergangszone von der vorhandenen gewerblichen Nutzung (Lidl-Markt) zu den geplanten Allgemeinen Wohngebieten geschaffen. Die möglicherweise im Nachtzeitraum kritische Andienungszone des bestehenden Lidl-Marktes befindet sich an der Ostseite des Grundstücks abgewandt zur geplanten Bebauung. Mit Überschreitungen der maßgeblichen Immissionsrichtwerte der TA Lärm durch den vorhandenen Lidl-Markt innerhalb des Plangebiets ist nicht zu rechnen.
Zudem sind direkt angrenzend an den vorhandenen Lidl-Markt Wohngebäude innerhalb Allgemeiner Wohngebiete vorhanden, die hinsichtlich der vom Lidl-Markt ausgehenden Geräuschimmissionen deutlich kritischer einzustufen sind. Der vorhandene Lidl-Markt wird durch das heranrückende Baugebiet in seiner Betriebstätigkeit nicht weiter eingeschränkt.
Bezüglich des neu geplanten Verbrauchermarktes ist die Einhaltung der schalltechnischen Anforderungen der TA Lärm an der geplanten Bebauung bzw. sind ggf. erforderliche Schallschutzmaßnahmen abschließend im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens zu prüfen, wenn das abschließende Betriebskonzept feststeht.
In der Begründung zum Umweltbericht wird eine Überschreitung der Schallimmissionen von 4 dB(A)durch den nächtlichen Straßenverkehr unter Bezug auf die 16. BImSchV als zumutbar erachtet. Die Behörde merkt an, dass die 16. BImSchV in diesem Planverfahren nicht anwendbar ist. Zudem seien 4 dB(A) nicht mehr als geringfügig zu betrachten.
Abwägungsvorschlag:
Die Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV stellen beim Neubau von Straßen die maßgebliche Beurteilungsgrundlage dar, können jedoch auch im Rahmen der Bauleitplanung als Orientierung zur Abwägung dienen. Bei Geräuscheinwirkungen des Straßenverkehrs, die diese Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV für Allgemeine Wohngebiete nicht überschreiten, ist davon auszugehen, dass gesunde Wohnverhältnisse gegeben sind und auch im Rahmen der Bauleitplanung als zumutbar angesehen werden können.
Die im Schallschutzgutachten vom 13.11.2009 gemachten Vorschläge zum Schallschutz (Ziffer 5) sollten in den Bebauungsplan mit aufgenommen werden.
Abwägungsvorschlag:
Unter Berücksichtigung einer Abwägung zu den Immissionsgrenzwerten der 16. BImSchV können die in der Schallimmissionsprognose vom 13.11.2009 ermittelten Verkehrslärmimmissionen als zumutbar erachtet werden. Auf die in der Schallimmissionsprognose empfohlenen Schallschutzmaßnahmen kann in diesem Fall verzichtet werden. Die im Schallschutzgutachten empfohlen Schutzmaßnahmen sind im Textteil des Bebauungsplans als Hinweis aufgeführt.
Die Untere Naturschutzbehörde des Landratsamts Schwäbisch Hall merkt grundsätzlich an, dass soweit im Umweltbericht und/oder Gutachten artenschutzrechtliche Vorgaben gemacht werden und diese nicht in konkrete Bebauungsplan-Festsetzungen münden (können), es des Abschlusses eines öffentlich-rechtlichen Vertrages mit der unteren Naturschutzbehörde bedarf.
Abwägungsvorschlag:
Die Planungsträgerin schließt einen öffentlich-rechtlichen Vertrag mit der unteren Naturschutzbehörde gemäß § 1a Abs.3 Satz 4 BauGB zur Regelung der geplanten CEF-Maßnahmen (Lerchenfenster) ab.
Die erforderlichen CEF-Maßnahmen müssen unmittelbar am betroffenen Bestand ansetzen, mit diesem räumlich-funktional verbunden sein und zeitlich so durchgeführt werden, dass zwischen dem Erfolg der Maßnahme und dem vorgesehenen Eingriff keine zeitliche Lücke entsteht. D. h., es ist grundsätzlich unbedingt sicherzustellen, dass die im Bebauungsplan konzipierten CEF-Maßnahmen für die Arten zum Zeitpunkt des Eingriffs bereits wirksam sind.
Abwägungsvorschlag:
Zu gegenwärtigen Zeitpunkt kann noch nicht genau vorhergesagt werden, wann die Erschließungsarbeiten des Baugebiets erfolgen. Die erforderlichen CEF-Maßnahmen, das Anlegen der Lerchenfenster sowie das Monitoring, werden im engen Einvernehmen mit der Unteren Naturschutzbehörde abgestimmt und durchgeführt.
Die Wirksamkeit ist über ein geeignetes Monitoring konkret nachzuweisen, bevor erste Eingriffe getätigt werden (z. B. Erschließungsmaßnahmen).
Zur Sicherstellung des zeitlichen Ablaufs schlägt die Behörde eine aufschiebend bedingte Festsetzung nach § 9 Abs. 2 vor, nach der beeinträchtigende Vorhaben erst zulässig sind, wenn die Ausgleichsmaßnahme tatsächlich realisiert und wirksam ist. Sowohl Vorhaben als auch Ausgleichsmaßnahmen sind dabei näher zu umschreiben.
Sollte dieser Nachweis nicht geführt werden, dürfe der Bebauungsplan nicht in Kraft gesetzt, bzw. vollzogen werden.
Abwägungsvorschlag:
Die Baufeldfreimachung außerhalb der Brutvogelzeit (1. Oktober – 28. Februar) wird als Regelung im o.g. öffentlich-rechtlichen Vertrag fixiert.
Die Behörde bemängelt, dass bislang keine konkrete Abstimmung und rechtliche Sicherung der CEF-Maßnahme erfolgt sei, so dass hierzu keine Einschätzung und abschließende Stellungnahme abgegeben werden kann.
Abwägungsvorschlag:
Eine entsprechende vertragsrechtliche Sicherung der CEF-Maßnahmen wird mit der Unteren Naturschutzbehörde geschlossen.
Im Umweltbericht wurde festgeschrieben, dass die Verwendung von insektenfreundlichen Leuchtmitteln als Festsetzung in den Bebauungsplan aufzunehmen sei. Die Behörde bemerkt, dass dies bislang nicht berücksichtigt wurde.
Abwägungsvorschlag:
Die Art der Leuchtmittel wird im Bebauungsplan nicht festgesetzt. Wie bei allen Neubaumaßnahmen in der Schwäbisch Hall werden Insektenfreundliche Leuchtmittel verwendet.
Bei der Bewertung der Schutzgüter / Eingriffsregelung wird das enorme Ausgleichsdefizit beim Schutzgut Boden nicht akzeptiert. Um eine kurzfristige Abstimmung mit der Stadt und/oder dem Planungsbüro wird gebeten.
Abwägungsvorschlag:
In einem Gespräch am 13.09.2010 mit dem Landratsamt sowie dem Naturschutzbeauftragten wurden die noch offenen Punkte geklärt und in einer Aktennotiz festgehalten.
Ein hydrogeologisches Gutachten ist lt. Umweltbericht in Auftrag gegeben. Zur abschließenden Beurteilung der Auswirkungen auf die Schutzgüter Wasser und Boden ist dieses unbedingt erforderlich. Die Behörde bittet um Zusendung des Gutachtens.
Abwägungsvorschlag:
Das Baugrundgutachten „Erschließung Baugebiet Mittelhöhe V-VIII in Schwäbisch Hall – Hessental“ der Fa. CDM Crailsheim 2009 wurde am 03.08.2010 dem Landratsamt zur Verfügung gestellt. Bei den Untersuchungen im Rahmen des Baugrundgutachtens wurde Grundwasser in zwei der drei Grundwassermessstellen in Tiefen zwischen 3,23m unter GOF und 3,82 m unter GOF festgestellt. Der Bemessungswasserstand wird nach einjähriger Beobachtung der Wasserstände im Oktober 2010 festgelegt. Es ist aber damit zu rechnen, dass der Bemessungswasserstand oberhalb der Kellersohle liegt und somit bei eine einfachen Unterkellerung drückendes Wasser angetroffen wird.
In diesem Fall kommt es anlagebedingt durch den Bau der geplanten Wohngebäude zu einer Beeinträchtigung des Grundwassers.
Somit ist nach § 37 WG Baden Württemberg ein wasserrechtliches Verfahren einzuleiten.
Die im Bereich des Grundwassers befindlichen Bauteile müssen frei umströmbar sein.
Die Behörde bemängelt, dass auf die klimatologische Stellungnahme zum Bebauungsplan Hessental-Mittelhöhe des Büros für Umweltmeterologie von 2001 zwar Bezug genommen wurde, jedoch die im Rahmen des klimatologischen Gutachtens für das Baugebiet „An der Breiteich“ sehr detaillierte Klimakarten mit den vorherrschenden Kaltluftströmen und deren Auswirkungen auf die Kernstadt nicht erwähnt und somit bei der Beurteilung wohl auch nicht berücksichtigt wurden; eine Nachbesserung wird gefordert.
Abwägungsvorschlag:
Das klimatologische Gutachten „An der Breiteich“ (Richter & Röckle, 2009) zeigt Kaltluftströmungen zu Beginn der Nacht sowie später in der Nacht. In beiden Fällen ist eine Kaltluftströmung von der Hochebene westlich von Hessental in Richtung Steinbach zu erkennen.
Zu Beginn der Nacht erfolgt der Zustrom verstärkt von Nordwesten. Der Kaltluftstrom von Nordwesten wird jedoch durch den geplanten Lärmschutzwall sowie die geplante Bebauung behindert.
Das geplante Baugebiet Mittelhöhe V-VIII vermindert zum einen durch die Versiegelung die Fläche zur Kaltluftbildung. Jedoch liegt das Baugebiet noch im Kuppenbereich. Hier findet laut Gutachten (Büro für Umweltmeterologie 2001) nur geringfügig ein Abfluss von Kaltluft statt.
Aufgrund der nur geringfügigen Beeinträchtigung der Kaltluftzufuhr der Innenstadt wird dem stadtnahen Wohnen eine höhere Bedeutung zugeordnet.
Die Untere Landwirtschaftsbehörde des Landratsamts Schwäbisch Hall verweist auf ihre Stellungnahme vom 14.09.2009, die inhaltlich vollständig zu übernehmen ist. Danach bestehen gegen den Bebauungsplan Bedenken, da ca. 17 ha landwirtschaftliche Nutzfläche verloren gehen, die nach der digitalen Flurbilanz aufgrund der Bodenpunkte und der natürlichen Ertragsfähigkeit in der Vorrangflur Stufe 1 als Standort für die Lebensmittelproduktion ausgewiesen sind. Besonders wird kritisiert, dass im westlichen Bereich allein rund 3,5 ha bester Ackerflächen zusätzlich als Ausgleichsflächen herangezogen werden. Auf drei betroffene Betriebe als Bewirtschafter von Flächen innerhalb des Plangebiets und deren erheblichen Flächenverlust wird verwiesen. Den in ihrer Existenz nicht gefährdeten Betrieben sollten entsprechend gleichwertige Flächen als Ersatz zur Verfügung gestellt werden.
Abwägungsvorschlag:
Die Entwicklung des Bebauungsplanes Mittelhöhe V-VIII basiert auf dem geltenden FNP 7. Fortschreibung. In diesem Planungsschritt wurde dem Bedarf neuer Wohngebiete entsprochen und dieser entsprechend umgesetzt.
Die im westlichen Bereich befindlichen Ausgleichsflächen mit rund 3,5 ha sind für den Ausgleich des Landschaftsbildes sowie als ökologisch wertvolle Pufferzone zwischen dem geplanten Baugebiet und der bestehenden Ackerfläche notwendig. Somit ist der Flächenverbrauch wertvoller Ackerfläche hinnehmbar. Außerdem dienen Teilbereiche als Bolzplätze und bilden hiermit eine notwendige Freizeitfläche für die bestehenden sowie geplanten Baugebiete.
Das Regierungspräsidium Stuttgart, Abteilung Wirtschaft und Infrastruktur,äußert sich zu naturschutzrechtlichen und naturschutzfachlichen Belangen. Es wird darauf verwiesen, dass der in der Begründung vom 10.08.2009 zitierte Umweltbericht des Planungsbüros Beck, Blaufelden nicht beiliegt. Aussagen, insbesondere zu artenschutzrechtlichen Fragen können daher nicht getroffen werden. Es wird darum gebeten, wegen der ungelösten naturschutzrechtlichen und naturschutzfachlichen Belange Verbindung mit der Abteilung 5 aufzunehmen.
Abwägungsvorschlag:
Nach einem Gespräch mit dem Ref. 55, RP Stuttgart, wurde mitgeteilt, dass die weitere Bearbeitung der naturschutzrechtlichen und naturschutzfachlichen Belange durch die Untere Naturschutzbehörde (LRA) bearbeitet wird und von Seiten des RP´s keine weitere Stellungnahme erfolgt. Die Zusammenarbeit mit dem Landratsamt ist erfolgt.
Das Amt für Straßenbau und Nahverkehr, Fachbereich Nahverkehr bittet die Stellungnahme der Kreisverkehr Schwäbisch Hall GmbH vom 21.08.2009 im Zuge der weiteren Planung zu berücksichtigen.
Abwägungsvorschlag:
Da sich die erneute Stellungnahme auf das Schreiben vom 21.08.2009 bezieht und keine neuen Sachverhalte anführt, gilt weiterhin der bisherige Abwägungsvorschlag:
Bei der Planung wurden die verkehrstechnischen Bedingungen für den Busverkehr beachtet. Die beidseitige Bushaltestelle im Plangebiet liegt in der Mittelzone der Straße A zwischen dem Schlichtweg und der Straße Kühläcker. Sämtliche Grundstücke liegen innerhalb eines Radius’ von ca. 300 m. Die zweite vorgeschlagene Bushaltestelle liegt außerhalb des Geltungsbereichs.
Eine gemeinsame Wartehalle kann in der Mittelzone angeordnet werden oder es können auch beidseitig entsprechende Unterstände stehen; beides ist nicht Gegenstand des Bebauungsplanes.
Anlage: Lageplan
Oberbürgermeister Pelgrim berichtet, dass es im Osten keine Bauplätze mehr gibt und insoweit die Ausweisung neuer Bauflächen absolut notwendig ist. Auch hier sind die Grundstücksverhandlungen noch nicht abgeschlossen.
Stadtrat Lindner kritisiert im Baugebiet Mittelhöhe IV, dass sich die Garagen der Mehrfamilienhäuser direkt an der Alten Hessentaler Straße befinden und auch bereits davor dauerhaft geparkt wird. Die Straße ist nicht beleuchtet und stellt ein Gefährdungspotential dar. Er regt an, bei der Erschließung der Baugebiete V - VIII diese Situation zu vermeiden.
Fachbereichsleiter Planen & Bauen Neumann verweist darauf, dass der Bebauungsplan Mittelhöhe IV für Mehrfamilienhäuser geöffnet wurde. Es war bereits bei der Planung vorgesehen, die Garagen an der Alten Hessentaler Straße zu platzieren. Durchgangsverkehr durch das Wohngebiet sollte damals vermieden werden. Die Problematik der Beleuchtung der Alten Hessentaler Straße wird jedoch aufgenommen.
Stadträtin Niemann kritisiert die vorliegende Planung. Der Standard der Erneuerbaren Energien ist hier zu gering; Einfamilienhäuser entsprechen nicht mehr der heutigen Zukunftsprognose. Die versiegelten Straßenflächen sind zu reduzieren und auch die Fragen der Auswirkungen auf das Kleinklima sind nicht ausreichend geklärt. Außerdem sollte der Spielplatz attraktiv und ansprechend gestaltet werden.
Oberbürgermeister Pelgrim hält es nicht für möglich, über das Baurecht eine architektonische Ausgestaltung zu regeln. Er führt außerdem die Kritik gegenüber der Verwaltung an, die insbesondere bei großflächigem Geschosswohnungsbau der Verwaltung entgegengebracht wurde.
Stadtrat Lindner erkundigt sich, wo mehrgeschossiges Bauen erlaubt ist.
Oberbürgermeister Pelgrim und Fachbereichsleiter Planen & Bauen Neumann entgegnen hierauf, dass der Geschosswohnungsbau parallel zur Alten Hessentaler Straße sowie entlang der Erschließungsstraßen erfolgen soll.
Beschluss
- Empfehlung an den Gemeinderat -
Über die vorgebrachten Anregungen wird, wie in der Darstellung erläutert, entschieden.
A) Satzungsbeschluss Bebauungsplan Nr. 0318-04 „Mittelhöhe V-VIII“:
Der Bebauungsplan Nr. 0318-04 wird gemäß § 10 Abs. 1 BauGB als Satzung beschlossen. Bestandteil der Satzung ist der Lageplan des Büro AGOS im M 1:1000 vom 10.08.2009 mit Legende und gleich lautend datiertem Textteil.
Eine gleich lautend datierte Begründung ist beigefügt.
B) Örtliche Bauvorschriften gem. § 74 LBO für das Baugebiet „Mittelhöhe V-VIII“
Die örtlichen Bauvorschriften für das Baugebiet „Mittelhöhe V-VIII“ werden gemäß § 3 Abs. 2 BauGB in Verbindung mit § 74 Abs. 1 LBO in der dargestellten Fassung zur Auslegung beschlossen. Maßgebend ist der Textteil des Büros AGOS vom 10.08.2009. Der Geltungsbereich ist identisch mit dem des Bebauungsplanes Nr. 0318-04 „Mittelhöhe V-VIII“.
Eine gleich lautend datierte Begründung ist beigefügt.
(18 Ja-Stimmen, 2 Nein-Stimmen, 2 Enthaltungen)
