§ 181 - Aufstellung des Bebauungsplans "Erweiterung Riedwiesen" in Eltershofen; hier: Abwägung der frühzeitigen Bürger- und Behördenbeteiligung und Offenlegungsbeschluss (öffentlich)
Sachvortrag:
Entsprechend ihrem Auftrag hat die Verwaltung die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit/ Behörden und der sonstigen Träger öffentlicher Belange durchgeführt.
Dies fand vom 05. bis 19.09.2005 durch öffentlichen Aushang des Bebauungsplanentwurfes statt.
- Lediglich von der Eigentümerin des Flurstückes 56/1 wurde Einspruch gegen den Plan erhoben. Sie bittet darum, dass das Flurstück aus dem Geltungsbereich herausgenommen wird und erklärt ihren Verzicht auf eine Erschließung.
Abwägungsvorschlag:
Dem Antrag wird entsprochen. Das Grundstück wird aus dem Geltungsbereich des Plans herausgenommen. Dadurch kann auf die dritte Erschließungsstraße am nördlichen Ende des geplanten Wendehammers verzichtet werden.
Von den Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange sind innerhalb der Anhörungsfrist folgende verfahrensrelevante Anregungen, die einer Abwägung bedürfen, eingegangen:
- Die Stadtwerke Schwäbisch Hall weisen darauf hin, dass eine 20 kV-Freileitung durch das Plangebiet verläuft. Für deren Erdverlegung ist ein Leitungsrecht im Planbereich erforderlich. Für die Kabelverteilung sind Standorte vorzusehen. Die Erschließung erfolgt über erdverlegte Leitungen.
Ferner wird vorgeschlagen, Nahwärmeversorgung mit regenerativer Energieerzeugung vorzusehen. Hierzu ist die Ausweisung eines Nahwärmeversorgungsgebietes erforderlich. Für die Erstellung der Energiezentrale wird ein geeigneter Standort benötigt.
Zwischenzeitlich erklärten die Stadtwerke, dass die Bedenken und Anregungen hinsichtlich der Freileitung 20 kV und der Nahwärmeversorgung hinfällig sind bzw. zurückgezogen werden. Es wird die Möglichkeit einer Gasversorgung untersucht.
Dabei wird aber nun auf die vorhandene 1 kV-Freileitung hingewiesen, die für die Erschließung verlegt werden muss. Hierfür ist ein entsprechendes Leitungsrecht vorzusehen.
Abwägungsvorschlag:
Dem Wunsch der Stadtwerke wird entsprochen und für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes ein solches Leitungsrecht eingetragen.
- Der Regionalverband Heilbronn-Franken führt an, dass sich das Plangebiet nach dem Regionalplan 1995 im Bereich eines als Ziel der Raumordnung festgelegten Regionalen Grünzuges befindet, in dem keine Siedlungstätigkeit stattfinden soll. Nach Abstimmung mit der Stadt liegt das Plangebiet in der Fortschreibung des Regionalplanes nur noch mit seinem südlichen Rand in dem Grünzug. Bis zur Rechtskraft der Fortschreibung müssen zwar Bedenken gegen die Planung erhoben werden, da diese einem Ziel der Raumordnung widerspricht, aber zwischenzeitlich können diese Planungen parallel weitergeführt werden.
Abwägungsvorschlag:
Der neue Regionalplan Heilbronn-Franken 2020 ist inzwischen (am 03.07.2006) verbindlich geworden. Durch den Wegfall der Bebauung im Westen entlang der geplanten Straße „Riedwiesen“ und einem Puffer im Süden in Form von Ausgleichsflächen zur freien Landschaft hin, ist die Planung in die Fortschreibung des Regionalplanes verträglich eingefügt worden. Die vorgesehene Bebauung befindet sich somit nicht mehr in dem Regionalen Grünzug.
- Das Landratsamt Schwäbisch Hall nimmt wie folgt Stellung:
Entwässerung:
Sofern bei der Erschließungsplanung die Vorgaben des Wassergesetzes (§ 45 b) in Verbindung mit der Niederschlagswasserverordnung (Trennsystem, ggf. Versickerung, Regenwasserbehandlung/-rückhaltung) Beachtung finden, bestehen keine Bedenken. Es wird empfohlen, die Erschließung rechtzeitig mit dem Landratsamt abzustimmen.
Natur- und Landschaftsschutz:
Es ist zu befürchten, dass Eltershofen nach Realisierung dieses Bebauungsplans seinen heute noch spürbaren dörflichen Charakter verliert und zu einer allerorts anzutreffenden Vorstadtsiedlung wird.
Im Rahmen der erforderlichen Umweltprüfung sind neben den Schutzgütern auch andere vom Gesetzgeber ausdrücklich genannte Umweltaspekte zu berücksichtigen, von denen für den Bereich Natur- und Landschaftsschutz insbesondere die Aspekte „Sparsamer Umgang mit Grund und Boden (Bodenschutzklausel); Vorrang der Innenentwicklung; Umwidmungssperrklausel und Eingriffsregelung von Bedeutung sind.
Der Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung kann u. E. bei der vorliegenden Planung relativ gering und allgemein gehalten werden, da hier keine Hinweise auf spezielle Vorkommen von Flora und Fauna und auch sonst keine Hinweise auf besonders zu berücksichtigende Auswirkungen auf die Schutzgüter vorliegen, es sei denn, dem Planungsträger würden derartige Hinweise vorliegen.
Ein besonderes Augenmerk ist beim vorgelegten Bebauungsplan auf die Schutzgüter Boden und Landschaft zu richten.
Naturschutzrechtlich relevante Schutzgebiete oder besonders geschützte Biotope werden von der Planung nicht betroffen.
Im Hinblick auf die erforderliche Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung wird gefordert, die Einbindung des Baugebiets nach Südwesten und Südosten durch eine Baumreihe deutlich zu ergänzen, zumal die Erfahrung gerade beim privaten Grün zeigt, dass die Vorgaben nicht oder nur teilweise erfüllt werden.
Im Südwesten kann eine naturnahe Gestaltung des auf der Ostseite des Feldwegs verlaufenden Wassergrabens und seine Bepflanzung mit Hecken die geplante gleichmäßige Baumreihe auflockern und schon wenige zusätzliche Bäume auf der Westseite des Wegs werden zumindest die optische Wirkung des Grünsteifens verstärken. Auf der Südostseite sollte die schon vorhandene Bepflanzung nach Osten hin fortgesetzt werden.
Bezweifelt wird, ob die Restfläche im Nordwesten des Baugebiets nach Errichtung des geplanten Regenrückhaltebeckens so aufgewertet werden kann, dass sie die heute schon vorhandene Wertigkeit der Fläche übersteigt und damit als Ausgleich anzusehen ist.
Die geplante Einbindung der Zufahrt im Nordwesten (Riedwiesen) werde nicht ausreichen.
Eine detaillierte Stellungnahme kann aber erst nach Vorlage des Umweltberichtes erfolgen.
Abwägungsvorschlag:
Die dargelegten Anregungen und Bedenken werden in ihrer Quantität und Qualität im genannten Umweltbericht mit Eingriffs- und Ausgleichsbilanzierung ausführlich behandelt.
Selbstverständlich wird die Ausführungsplanung der Erschließung im Vorfeld mit dem Landratsamt abgestimmt.
Strukturell und städtebaulich fügt sich das geplante Baugebiet (26 Bauplätze) aus Sicht der Verwaltung durchaus verträglich ein. Durch seine Randlage und Topographie wirkt es sich nicht störend auf die erhaltenswerte dörfliche Struktur von Elterhofen aus. Vielmehr wird hierin die Chance einer Stärkung des Ortsteils gesehen. Die zurückhaltende Erschließungsstruktur trägt ebenfalls dazu bei und ist sicherlich ausreichend für ein Baugebiet dieser Größenordnung. Eine weitere Zufahrt z. B. von Nordosten würde auch Durchgangsverkehr erzeugen, was der dörflichen Struktur entgegen stehen dürfte.
- Das Umweltzentrum Schwäbisch Hall e. V. hat folgende Anregungen zur Änderung der Planung:
Die beiden großen und gesunden Obstbäume des Streuobststreifens entlang der K 2658, die vom Baufenster betroffen sind, sollten als Pflanzbindung festgeschrieben werden. Das Baufenster kann um 90 Grad gedreht und etwas nach Süden verschoben werden, was die Anordnung der Bauzeile auch etwas auflockern würde. Das Abrücken von der Straße hätte zudem Vorteile für den zukünftigen Eigentümer.
Die beiden stattlichen Obstbäume am Kurvenradius des östlichsten Erschließungsastes können ohne weiteres als Pflanzbindung in den Park-/Müllbehälterstreifen integriert werden.
Der Graben am Westrand sollte punktuell aufgeweitet und mit Bachgehölz bepflanzt werden. Ggf. lässt sich das Rückhaltebecken dann etwas kleiner dimensionieren.
Für die privaten Ausgleichsflächen muss die zukünftige Nutzung exakt vorgeschrieben werden, damit sie diese Funktion auch wahrnehmen können.
Die große Esche am Fußweg ganz im Norden sollte als Pflanzbindung festgeschrieben werden.
Abwägungsvorschlag:
Auf die bisher vorgesehenen Baufenster im Einmündungsbereich zur Forstgasse wird verzichtet. Siehe hierzu auch Punkt 5.). Einer der beiden Obstbäume wird als erhaltenswert im Bebauungsplan festgesetzt. Der andere liegt mit seinem Kronenbereich fast zur Hälfte in der Erschließungsstraße. Es ist deshalb unrealistisch, diesen als erhaltenswert auszuweisen. Man muss davon ausgehen, dass die notwendigen Tiefbauarbeiten für die Straße diesen Baum im Wurzelbereich so stark beschädigen, dass er nicht zu halten sein wird. Dies gilt auch für die angesprochenen Bäume am Parkstreifen im Bereich des Wendehammers.
Der Wassergraben wird im Rahmen der Ausgleichsmaßnahmen entsprechend aufgeweitet bzw. mäandriert. Die Dimensionierung des Regenrückhaltebeckens ist Gegenstand der Ausführungsplanung und wird dort entsprechend berücksichtigt. Die Nutzung der privaten Ausgleichsflächen wird selbstverständlich im Textteil zum Bebauungsplan festgeschrieben. Die Esche im Norden befindet sich nicht mehr im Geltungsbereich des Bebauungsplanes und ist deshalb nicht Gegenstand des Verfahrens.
- Von den jeweiligen Fachbehörden wurden noch folgende fachlichen Korrekturwünsche mitgeteilt:
- Aufgrund der schwierigen Grundstücksverhandlungen mit dem Eigentümer wird auf die bisher vorgesehenen Baufenster südlich des Einmündungsbereichs Riedwiesen/ Forstgasse verzichtet.
- Quer durch das geplante Baugebiet verläuft eine Quellleitung von Süden nach Norden, die neben verschiedenen Viehtränken auch den Dorfbrunnen von Eltershofen speist. Diese Leitung wird im Rahmen der Erschließungsplanung entsprechend verlegt.
Im Rahmen der weiteren Entwurfsplanung wurden gegenüber dem bisher vorliegenden Plan weitere redaktionelle Änderungen dahingehend eingearbeitet, dass größere Baufenster dargestellt werden. So soll eine größere Variabilität bei der Nutzung und dem Verkauf der Grundstücke erreicht werden.
Der Ortschaftsrat Eltershofen hat die Planung am 19.09.2006 vorberaten und empfiehlt den Offenlegungsbeschluss entsprechend den Abwägungsvorschlägen der Verwaltung unter Berücksichtigung folgender Punkte:- Die auf dem Grundstück liegende Dienstbarkeit mit dem vereinbarten Wegerecht muss weiterhin gesichert sein. Die Verwaltung sollte einen öffentlichen Weg dorthin ausweisen, dann kann die Dienstbarkeit entfallen.
- Die Grünflächengrundstücke sind zu günstigen Konditionen den Bauplatzkäufern zum Erwerb anzubieten, um die Stadt von Pflegearbeiten zu entlasten.
- Für die Zufahrt sollte der notwendige Streifen von der Familie Wolpert erworben werden.
- Die Firstausrichtung der geplanten Häuser sollte freigestellt werden, um die Sonne als alternative Energie nutzen zu können.
- Wenn möglich, sollte das künftige Baugebiet in drei Erschließungsabschnitte aufgeteilt werden, um für längere Zeit Bauplätze in Eltershofen anbieten zu können.
- Die Nutzung von Solarenergie ist erwünscht.
Die Punkte wurden in der Ortschaftsratssitzung bereits wie folgt erläutert:
Im Bebauungsplan sind keine Einschränkungen hinsichtlich der Nutzung von Sonnenenergie enthalten.
Im Bebauungsplan ist ein Fahrrecht vom Grabenrain bis zum Flst. Nr. 56/1 festgelegt, so dass die genannte Dienstbarkeit entfällt.
Mit der Ausweisung von privaten statt öffentlichen Grünflächen wird bereits seit einigen Jahren entsprechend reagiert. Ein Verkauf ist somit möglich. So ist es auch bei diesem Bebauungsplan vorgesehen.
Der Grundstückserwerb ist nicht Gegenstand des Bebauungsplanverfahrens. Gespräche mit den Eigentümern (Familie Wolpert) über den Erwerb werden bereits geführt.
Im Bebauungsplan sind keine Firstrichtungen festgelegt worden, da diese frei wählbar sein sollen.
Die Abwicklung der Erschließung in einzelnen Abschnitten ist nicht Gegenstand des Bebauungsplanverfahrens. Dies liegt in der Verantwortung der HGE als Erschließungsträger.
Stadtrat Dr. Graf von Westerholt bittet diese Bebauung in Maßen, d. h. behutsam und nicht zu rasch, zu verwirklichen.
Über die vorgebrachten Anregungen wird, wie im Sachvortrag erläutert, entschieden. Der zeichnerische und textliche Teil zum Bebauungsplan wird entsprechend ergänzt, insbesondere das Plangebiet nach den unter Punkt 1 und 5 dargestellten Abwägungsvorschlägen verändert.
A) Der oben genannte B-Plan Nr.1712-02 wird gemäß § 1 Abs.3 in Verbindung mit § 2 Abs. 1 BauGB endgültig im Entwurf aufgestellt. Maßgebend ist der Lageplan des Fachbereiches Planen und Bauen, Abteilung Stadtplanung, M 1:500 vom 25.07.2006 mit Legende und gleich lautend datiertem Textteil. Die Verwaltung wird mit der Durchführung des weiteren Verfahrens (Öffentliche Auslegung und Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange) beauftragt.
B) Die örtlichen Bauvorschriften für dieses Gebiet werden gemäß § 1 Abs. 3 und § 2 Abs.1 BauGB i n Verbindung mit § 74 Abs. 1 LBO in der dargestellten Fassung endgültig im Entwurf aufgestellt. Maßgebend ist der Textteil des Fachbereiches Planen und Bauen, Abteilung Stadtplanung, vom 25.07.2006. Der Geltungsbereich ist identisch mit dem des Bebauungsplanes „Erweiterung Riedwiesen“. Die Verwaltung wird mit der Durchführung des weiteren Verfahrens (Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange) beauftragt.
Bebauungsplan und Örtlichen Bauvorschriften ist eine gleich lautend datierte Begründung beigefügt.
(einstimmig - 33 -)
