TOP 1 - Baugebiet „Nördlicher Hallweg“, Sulzdorf; hier: Beschluss des städtebaulichen Vorentwurfs - Vorberatung - (öffentlich)

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Sitzungsvorlagen-Nummer: 186/21

Sachvortrag:

Wie im Bau- und Planungsausschuss am 10.03.2021 (§ 45, öffentlich) berichtet, hat die Haller Grundstücks- und Erschließungsgesellschaft in Vorbereitung auf die anstehende Entwicklung des Baugebietes eine umfangreiche Planungswerkstatt durchgeführt. Die gemeinsam erarbeiteten Themenfelder wurden zwischenzeitlich in einen städtebaulichen Vorentwurf überführt, welcher nach weiterer Konkretisierung als Grundlage für die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 2212-14 „Nördlicher Hallweg“ dient. Im gültigen Flächennutzungsplan 7D ist die Fläche bereits als Wohnbauentwicklungsfläche enthalten.

Rückblick Planungswerkstatt
Im Rahmen der Planungswerkstatt wurden insbesondere Ziele oder Anliegen formuliert, die bei der weiteren Planung des Baugebietes berücksichtigt werden sollen.

Demnach ist eine Integration und wechselseitige Abstimmung der Nutzungen zwischen der bestehenden Mitte von Sulzdorf und des zentralen Bereiches im neuen Siedlungsteil anzustreben mit dem Ziel, nachbarschaftliche Synergien, ergänzende Nutzungen, aber auch die Stärkung des Bestands zu fördern.

Bei der verkehrlichen Erschließung sollen, insbesondere zu öffentlichen Einrichtungen wie Schulen, sichere und barrierefreie Rad- und Fußwegverbindungen geschaffen und durch die Gestaltung der Verkehrsräume wenig Anreize für einen möglichen Durchgangsverkehr geboten werden. Daher wird weiterhin im Übergang zum Friedhof lediglich ein Fuß- und Radweg vorgesehen. Gewünscht ist, für das Gebiet ein angemessenes Mobilitätskonzept zu erstellen, um durch mögliche „Mobility Hubs“ unter anderem die E-Mobilität und das Carsharing zu fördern.

Die Bereitstellung von ausreichend Freiflächen soll ebenfalls ein wichtiger Aspekt bei der künftigen Entwicklung des Baugebietes sein, um Treffpunkte für unterschiedliche Altersklassen, aber besonders auch für Jugendliche zu schaffen. Auch der Landschaftsübergang am Nordrand ist ein wichtiges Element, welches teilweise mit öffentlichen Grünflächen und teilweise auf großen Privatgrundstücken mit Pflanzbindung und als Teil eines Regenwassermanagements erfolgen kann. Bei der Gestaltung ist jedoch auch die Pflege und der Unterhalt mit zu betrachten. Da die Notwendigkeit einer innerörtlichen Grünversorgung aufgrund immer häufiger auftretenden Hitzeperioden gesehen wird, soll diese auch eine hohe Bedeutung bei der weiteren Planung erhalten. Die Bestandsbäume am Hallweg werden in die Planung integriert und die Schaffung eines neuen Grünvolumens vorgesehen.

Hohe Bedeutung in diesem Zusammenhang soll auch der Umgang mit Wasser im Gebiet haben. Hierfür soll ein oberflächiges Regenwasserkonzept entwickelt sowie ein Konzept für das Grauwasserrecycling erstellt werden.

Eine ausführliche Dokumentation der Planungswerkstatt befindet sich in der Anlage 1 der Sitzungsvorlage.

Städtebaulicher Vorentwurf
In der Anlage 3 wird der Städtebauliche Vorentwurf beschrieben und durch den mündlichen Sachvortrag im Bau- und Planungsausschuss durch das Büro Eble Messerschmidt Partner und Ramboll Studio Dreiseitl ergänzt. Neben dem effizienten Erschließungssystem, der blau-grünen Freiräume sowie einer vielfältigen Bebauungsstruktur sieht der Vorentwurf auch gute Voraussetzungen für eine nachhaltige Energieversorgung für das Baugebiet vor.

Anhand der vorliegenden Planung und dem vorgeschalteten Beteiligungsprozess lassen sich folgende Planungsziele ableiten:

  • Stimmiges städtebauliches Konzept aus unterschiedlichen Haustypen zum flächensparenden Umgang mit Grund und Boden und zur effizienten Nutzung solarer Gewinne.

  • Effiziente Grüninfrastruktur für die Naherholung, Förderung von Nachbarschaften, die Verbesserung der Mikroklimas und für ein nachhaltiges Wassermanagement.

  • Multifunktionales Erschließungssystem zur Erhöhung der Effizienz durch Überlagerung von unterschiedlichen Nutzungsansprüchen.

  • Etablierung eines Regen- und Grauwassermanagements um Hitzeperioden und der damit einhergehenden Wasserknappheit zu begegnen sowie den Wasserverbrauch von Frischwasser zu senken.

  • Ableitung einer Niedrig-Emissions-Strategie für die Erschließung und Entwicklung des neuen Baugebietes.

  • Förderung alternativer Mobilitätskonzepte und Einbindung des ÖPNV.

  • Erhalt des Siedlungscharakters von Sulzdorf durch Gestaltungsregeln für Architektur der Gebäude und die Gestaltung der Frei- und Grünflächen.

  • Ausgewogenes Verhältnis zwischen öffentlichen Flächen und Nettobauland zur Wahrung der Wirtschaftlichkeit.

  • Photovoltaikpflicht und Nahwärmeversorgung

Flächenbilanz

Das Planungsgebiet umfasst eine Fläche von rd. 9.8 ha. Diese gliedert sich nach dem vorliegenden Vorentwurf wie folgt auf:

  • Nettobauland rd. 6,9 ha

  • Öffentliche Flächen rd. 2,9 ha

Die öffentliche Flächen gliedern sich weiter auf in:

  • Straßen und Wege rd. 0,9 ha

  • Plätze, Fuß- und Radwege, Parkplätze rd. 0,8 ha

  • Grün- und Retentionsflächen rd. 1,2 ha

Insgesamt werden nach derzeitiger Planung 115 Bauplätze für Einfamilienhäuser, Kettenhäuser und Reihenhäuser geschaffen. Für den Wohnungsbau sind 22 Hochbauten auf circa 9 Baufeldern in unterschiedlicher Größe vorgesehen.

Anhand der ersten Berechnung kann mit dem vorliegenden Entwurf Wohnraum für rd. 600 Einwohner geschaffen werden.

Weiteres Vorgehen
Auf Grundlage der formulierten Anträge erfolgt die Erarbeitung des städtebaulichen Entwurfs sowie des Vorentwurfs des Bebauungsplans mit örtlichen Bauvorschriften, sowie die Einholung erforderlicher Gutachten.

Der Ortschaftsrat Sulzdorf behandelt die Angelegenheit in seiner Sitzung am 22.06.2021, über das Ergebnis wird in der Gemeinderatssitzung am 05.07.2021 mündlich berichtet.

Anlagen:
Anlage 1: Dokumentation Planungswerkstatt, Büro Eble Messerschmidt Partner und Ramboll Studio Dreiseitl , Stand 10.05.2021
Anlage 2: Städtebaulicher Vorentwurf, Planteil, Büro Eble Messerschmidt Partner und Ramboll Studio Dreiseitl, Stand 10.05.2021
Anlage 3: Erläuterung Städtebaulicher Vorentwurf, Büro Eble Messerschmidt Partner und Ramboll Studio Dreiseitl, Stand 12.05.2021
Anlage 4: Präsentation "Sulzdorf Nördlicher Hallweg - Städtebaulicher Vorentwurf"

Beschlussfassung:

Der Bau- und Planungsausschuss fasst vorbehaltlich der Zustimmung des Ortschaftsrats folgenden Beschluss:

  1. Der Gemeinderat beschließt den städtebaulichen Vorentwurf „Nördlicher Hallweg“, Stand vom 10.05.2021, Büro Eble Messerschmidt Partner und Ramboll Studio Dreiseitl als Grundlage für die Ausarbeitung des städtebaulichen Entwurfes sowie des Bebauungsplanes Nr. 2212-14 „Nördlicher Hallweg“.

  2. Der Gemeinderat stimmt den Planungszielen für die weiteren Planungen zur Entwicklung des Baugebeites „Nördlicher Hallweg“ zu.

Die Beschlussanträge werden vorerst zurückgestellt. Von dem Sachstand wird Kenntnis genommen.

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