TOP 1 - Gutachten als Grundlage für ein Einzelhandelskonzept für die Stadt Schwäbisch Hall (Städtebauliches Entwicklungskonzept nach § 1 (6) Nr. 11 BauGB); hier: Entwurfs- und Auslegungsbeschluss - Vorberatung - (öffentlich)

Aus Ratsinformationssytem Schwäbisch Hall
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Sitzungsvorlagen-Nummer: 185/20

Sachvortrag:

Der Regionalverband Heilbronn-Franken hat die Stadt Schwäbisch Hall im Zuge der Teilfortschreibung des Regionalplans aufgefordert, ein Einzelhandelskonzept zu erstellen, in dem u.a. der innerstädtische zentrale Versorgungsbereich parzellenscharf abgegrenzt dargestellt wird. Vor diesem Hintergrund und um die perspektivischen Entwicklungsmöglichkeiten des Einzelhandels in Schwäbisch Hall insgesamt und für unterschiedliche Standorte bzw. Standorttypen zu analysieren und aufzuzeigen hat die Stadt Schwäbisch Hall das Büro Dr. Donato Acocella mit der Erstellung des vorliegenden Gutachtens als Grundlage für ein Einzelhandelskonzept beauftragt.

Kommunale Einzelhandelskonzepte sind ein wichtiges Instrument zur Erhaltung und Entwicklung eines vielfältigen und attraktiven Einzelhandelsangebotes. Durch klare Ziele und Grundsätze für die Ansiedlung von Betrieben an dafür geeigneten Standorten, können städtebauliche Fehlentwicklungen verhindert werden. Sie treffen Aussagen zum Umgang mit Ansiedlungsanfragen für Politik und Verwaltung und bieten Planungssicherheit für Investitionsentscheidungen des Einzelhandels und weiterer Akteure sowie für Immobilien- und Grundstückseigentümer. Damit wird der Bedeutung der innerstädtischen Zentren und der Leitfunktion des Einzelhandels für diese, entsprechendes Gewicht beigemessen.

Eine wesentliche Grundlage für kommunale Einzelhandelskonzepte sind die Vorgaben der Landes- und Regionalplanung. Diese werden in kommunalen Einzelhandelskonzepten auf die jeweilige Situation vor Ort übertragen.

Bestandsanalyse
Die Grundlage für das Einzelhandelskonzept der Stadt Schwäbisch Hall bildet eine Er­fassung des Einzelhandelsangebotes im gesamten Stadtgebiet inklusive einer Händlerbefragung, welche im Zeitraum von Oktober – Dezember 2019 durchgeführt wurde. Die städtebaulich-funktionale Analyse der Innenstadt mit zusätzlich einhergehender Erfassung aller Dienstleistungs- und Gastronomiebetriebe bildet die Grundlage für die Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches „Innenstadt“. Dieser ermöglicht als wichtiger konzeptioneller Baustein die städtebaulich begründete, räumliche Einzelhandelsentwicklung und somit den Ausschluss oder Einschränkung von Einzelhandel an anderer Stelle.

Wichtige Analyseergebnisse
Im gesamten Stadtgebiet wurden 314 Einzelhandelsbetriebe mit einer Gesamtverkaufs­fläche von rd. 125.075 m² erfasst. Im Vergleich zu einer Bestandserhebung von 2008 zeigt sich bei annähernd unveränderter Betriebszahl und einer gestiegenen Verkaufsfläche - auch im Vergleich zur Entwicklung in vielen anderen Städten - eine stabile Einzelhandelssituation. Deutliche Kaufkraftzuflüsse von außerhalb in nahezu allen Sortimentsbereichen zeigen, dass der ortsansässige Einzelhandel die vorhandene Kaufkraft in hohem Maße binden kann und die Stadt Schwäbisch Hall ihre diesbezügliche mittelzentrale Versorgungsfunktion wahrnimmt.

Eine differenzierte Betrachtung des Einzelhandelsangebotes zeigt aber auch, dass auf Grund eines großen Angebotes üblicherweise zentrenprägender Sortimentsbereiche in den Gewerbegebieten eine erhebliche Konkurrenzsituation zur Innenstadt von Schwäbisch Hall besteht.

Im Rahmen der räumlichen Analyse der Nahversorgungssituation ist trotz der teilwei­se dispersen und kleinteiligen Siedlungsstrukturen festzustellen, dass sich ein ver­gleichsweise großer Teil der Bevölkerung durch fußläufig erreichbare Lebensmit­telangebote im Wohnumfeld an Nahversorgungsstandorten versorgen kann.

Verkaufsflächenprognose
Bei günstiger Entwicklung der Einwohnerzahl und der Kaufkraft sind in den nächsten zehn Jahren in nahezu allen Sortimentsbereichen deutliche wettbewerbsneutrale Verkaufsflächenspielräume zu verzeichnen. Bei nicht vorhersehbaren schlechteren Rahmen­bedingungen besteht jedoch nur ein relativ geringes Entwicklungspotenzial.

Zielkatalog und Konzeptionelle Bausteine
Auf Grundlage der Analyseergebnisse wurde ein Zielkatalog mit dem vorrangigen Ziel der Erhaltung und Stärkung der Einzelhandels- und Funktionsvielfalt im zentralen Versorgungsbereich „Innenstadt“ (siehe Anlage 2) entwickelt, der der künftigen Einzelhandels­entwicklung zugrunde gelegt werden soll.

Vor dem Hintergrund, durch einen möglichst kompakten zentralen Versorgungsbereich mit kurzen Wegen als Voraussetzung für eine hohe Frequenz und damit für eine lebendige Innenstadt zu sorgen, sollte eine weitere Ausdehnung des zentralen Versorgungsbereiches, z.B. auf weitere Bereiche der westlichen Innenstadt, vermieden werden. Durch die Konzentration der Einzelhandelsentwicklung auf den abgegrenzten Bereich, soll zur Erreichung der Ziele (vgl. Kap. 6), v.a. auch im Hinblick auf eine hohe funktionale Dichte und eine gute Nutzungsmischung, beigetragen werden. Während im westlichen Teil der Innenstadt nur der Bereich mit einer hohen Einzelhandelsdichte in die Abgrenzung mit einbezogen wurde, sind im östlichen Teil auch Bereiche enthalten, in denen Dienstleistungsnutzungen überwiegen. Auf Grund der bestehenden historischen Altstadtstruktur, die hier eine städtebauliche Einheit bildet, erscheint hier eine engere Abgrenzung, die sich z.B. nur auf die Bereiche mit hoher Einzelhandelsdichte beschränkt, nicht nachvollziehbar.

Weiterhin wurde auf der Grundlage der räumlichen Verteilung in Schwäbisch Hall und allgemeiner Kriterien eine Sortimentsliste (siehe Anlage 3) für Schwäbisch Hall erarbeitet, die nach nahversorgungsrelevanten, sonstigen zentrenrelevanten und nicht zentrenre­levanten Sortimenten unterscheidet.

Es fällt auf, dass viele der klassischen zentrenrelevanten Sortimente überwiegend bzw. teilweise fast ausschließlich an nicht integrierten Standorten anstatt im zentralen Versorgungsbereich Innenstadt angeboten werden. Dies betrifft z.B. Bild- und Tonträger, Computer, Kommunikationselektronik, Software und Zubehör, Elektroartikel, Elektrokleingeräte, Fotogeräte, Videokameras und Zubehör, Haus-/Heimtextilien/ Stoffe, Haushaltswaren, Bestecke, Kunstgewerbe/ Bilder- und rahmen, Sanitätswaren, Schuhe und Zubehör oder Unterhaltungselektronik und Zubehör. Ursache für diese Verteilung ist vor allem das Angebot in den großen Einzelhandelskonzentrationen in den Gewerbegebieten. Dennoch sollten diese Sortimente als zentrenrelevant eingestuft werden, da sie für ein vielfältiges Innenstadtangebot von Bedeutung sind. Zudem sind (zusätzliche) Geschäfte mit Angeboten in diesen Sortimenten im zentralen Versorgungsbereich Innenstadt vor dem Hintergrund der festgestellten Entwicklungspotenziale trotz der Angebotskonkurrenz außerhalb der Innenstadt durchaus vorstellbar.

Um die Ziele zu erreichen wurden als Strategie für künftige Einzelhandelsansiedlungen Grundsätze zur räumlichen Einzelhandelsentwicklung aufgestellt, die darlegen, welche Kernsortimente in welcher Größenordnung an welchen Standorten zulässig sein sollen. Hierfür wurde ein Standortkatalog entwickelt, der mittels einer Matrix eine grundsätzliche Bewertung von Planvorhaben ermöglicht (siehe Anlage 4, i.v. Kapitel 8.2.1 ff aus Anlage 1).

Der Schwerpunkt der künftigen Einzelhandelsentwicklung in Schwäbisch Hall soll auf dem zentralen Versorgungsbereich „Innenstadt“ liegen. Dieser umfasst die Teilbereiche der Innenstadt mit der höchsten Einzelhandels- und Dienstleistungsdichte. Vor dem Hintergrund einer auch zukünftig lebendigen Innenstadt sollen nach den Grundsätzen zur räumlichen Einzelhandelsentwicklung zentren- bzw. innenstadtrelevante Sortimente in diesem zentralen Versorgungsbereich angesiedelt werden.

Weiterhin werden Handlungsempfehlungen zur funktionalen und städtebaulichen Ent­wicklung der Innenstadt sowie Vorschläge zur Verbesserung der räumlichen Nahver­sorgungssituation und zum Umgang mit Einzelhandel in Gewerbegebieten - vor dem Hintergrund der Konkurrenzsituation dieser Gebiete zur Innenstadt - erarbeitet.

Entwicklungsempfehlungen zentraler Versorgungsbereich Innenstadt
Damit der zentrale Versorgungsbereich Innenstadt von Schwäbisch Hall als Einkaufs- und Aufenthaltsbereich sowie als Treffpunkt und Identifikationsort weiter gestärkt werden kann, ist eine städtebauliche und funktionale Weiterentwicklung erforderlich. Im Sinne eines attraktiven Zentrums mit Aufenthaltsqualität und Atmosphäre sollte der künftige zentrale Versorgungsbereich entsprechend der Abgrenzung auf Basis der städtebaulich-funktionalen Analyse, wie in Anlage 2, dargestellt abgegrenzt werden.

Funktionale Empfehlungen

  • Der Fokus der gesamtstädtischen Einzelhandelsentwicklung muss in Zukunft stärker auf den innerstädtischen zentralen Versorgungsbereich gelegt werden. Das heißt, dass zentrenrelevante Sortimente, solange sie nicht der Gebietsversorgung dienen, konsequent nur in der Innenstadt angesiedelt werden sollen.

  • Die bestehenden Magnetbetriebe sollen als wichtige Frequenzbringer erhalten und gestärkt werden.

  • Eine Stärke der Innenstadt von Schwäbisch Hall sind die vorhanden individuellen Fachgeschäfte. Diese sorgen für ein individuelles Erscheinungsbild und tragen zu einem vielfältigen und attraktiven Angebot maßgeblich bei und sind ebenfalls zu erhalten und zu stärken. Beispielsweise im Bereich der Gelbinger Gasse könnte eine Quartiersbildung durch individuelle und neue Konzepte angestrebt werden.

  • Das attraktive kulturelle Angebot sowie auch weitere Dienstleistungsnutzungen tragen zu einem guten Angebotsmix bei und sollen auch zukünftig weiterentwickelt werden. Auch das gastronomische Angebot spielt dabei eine wichtige Rolle. Insbesondere attraktive Außengastronomie kann zu einer belebten Innenstadt beitragen. Dabei bietet es sich an, Bereiche, die ohnehin durch Gastronomie ge- prägt sind, weiterzuentwickeln.

  • Die bestehenden Potenziale durch den Tourismus sollten weiterhin genutzt und ausgebaut werden.

  • Neben Einzelhandel, Dienstleistungen, Kultur oder Gastronomie sind auch Wohn-nutzungen, medizinische sowie öffentliche Einrichtungen wesentliche Bausteine für eine positive Zentrenentwicklung. Deren Verbleib bzw. deren Ansiedlung in der Innenstadt gilt es für eine gute Nutzungsmischung zu unterstützen.

    Vor dem Hintergrund der begrenzten räumlichen Entwicklungsmöglichkeiten auf Grund begrenzter Flächenpotenziale ist ein aktives Flächen- und Leerstandsmanagement wichtig, um mögliche Potenziale dadurch nutzen zu können.

  1. Dazu gehören kontinuierliche Gespräche mit Immobilieneigentümern.

  2. Durch den gezielten Ankauf von Grundstücken/Immobilien durch die Stadt können zusätzliche Gestaltungspotenziale geschaffen werden.

  3. Durch Modernisierung und Umbau von Gebäuden oder durch die Zusammenlegung benachbarter Verkaufsflächen und ggf. Umnutzung können auch größere Flächen geschaffen werden, die den Anforderungen von Betreibern entsprechen.

  4. Durch eine Leerstandsdatenbank können Leerstandsimmobilien schneller vermittelt werden oder entsprechende Anfragen beantwortet werden.

  5. Neue Flächenpotenziale können sich u.a. auf Grund von Nutzungsänderungen ergeben. Diese gilt es zu identifizieren und zu nutzen.

    Daher ist zur Stärkung der Versorgungsfunktion, der Einzelhandels- und Funktionsvielfalt und der Identität des innerstädtischen zentralen Versorgungsbereiches sowie der hohen Konkurrenz durch nicht integrierte Einzelhandelsstandorte die Einsetzung eines Innenstadtförderers/-beauftragten (m/w/d) als "Kümmerer" sinnvoll und erforderlich.

Städtebauliche Empfehlungen

  • Die bestehenden Stärken der Innenstadt mit einer hohen architektonischen und städtebaulichen Qualität sollten erhalten und weiterentwickelt werden.

  • Der Haalplatz in zentraler Lage und unmittelbar am Wasser wird seiner Funktion als belebter Platz mit einer hohen Aufenthaltsqualität, auf Grund seiner Gestal-tung und überwiegenden Nutzung als Parkplatz, aktuell nicht gerecht. Bestehende Planungen zur Umgestaltung und Aufwertung sollten umgesetzt werden. Auf Grund der Lage am Wasser können sich dabei auch Potenziale für gastronomische Angebote ergeben. Parken sollte ausgeschlossen oder auf ein Minimum reduziert werden.

  • Die besondere Lage der Innenstadt von Schwäbisch Hall - unmittelbar am Fluss - ist nur in Teilbereichen erlebbar. Insbesondere im Bereich des Haalplatzes gilt es, attraktive Zugänge und Blickbeziehungen zum Kocher zu schaffen und den Uferbereich bis zur Henkersbrücke bzw. Salinenstraße mit einem Uferweg als Aufenthaltsbereich zu gestalten. Wichtig ist die Vernetzung der bestehenden Einkaufslagen mit dem Uferbereich.

  • In diesem Zusammenhang sollte auch der Grün-/ Freiraum im Bereich der Kocherinseln, der eine wichtige (Nah-)Erholungsfunktion übernimmt, durch eine gestal-terische Aufwertung der Grünanlagen, Wege oder auch der Möblierung gestärkt werden.

  • In vielen Bereichen des innerstädtischen zentralen Versorgungsbereiches zeigen sich deutliche Investitionen in der Vergangenheit. Diese sollten auch zukünftig, insbesondere im Hinblick auf einen hochwertig gestalteten öffentlichen Raum, mit einer einheitlichen, barrierefreien Gestaltung (Pflasterung) in der Innenstadt fortgesetzt werden.

  • Vor dem Hintergrund einer guten Erreichbarkeit sollte auch die Anbindung des Bahnhofs Schwäbisch Hall an die Innenstadt verbessert werden. Dabei ist die Be-schilderung/ Lesbarkeit der Anbindung, aber auch die Verbesserung von Fuß- und Radwegen im Bereich der Bahnhofszufahrt und der Langen Straße, von hoher Be-deutung. Im Hinblick auf die Barrierefreiheit und die rasche/kurze Erreichbarkeit sollte die defekte Aufzuganlage am Bahnhof instand gesetzt werden.

Entwicklungsempfehlungen Nahversorgung
Im Fokus zukünftiger Entwicklungen sollte der Erhalt der derzeitigen Nahversorgungssituation stehen. Erweiterungen im Bestand infolge von Modernisierungsmaßnahmen etc. sind auch vor dem Hintergrund der langfristigen Erhaltung des vorhandenen Angebotes wünschenswert, primär im Bereich des innerstädtischen zentralen Versorgungsbereiches und an den Nahversorgungsstandorten (Kreuzäcker, Teurershof, Reifenhof, Tullauer Höhe, Hessental und Sulzdorf) . Letztgenannte spielen eine wichtige Rolle für eine möglichst flächendeckende Grund-/ Nahversorgung. Es sollte demzufolge geprüft werden, ob für die z.T. sehr kleinen Lebensmittelmärkte an diesen Standorten Erweiterungsmöglichkeiten bestehen.

Das rechnerische Entwicklungspotenzial ermöglicht mit bis zu rd. 2.175 m2 Verkaufsfläche im Sortiment Nahrungs-/ Genussmittel zwar bis 2030 die Ansiedlung von bis zu zwei weiteren Lebensmittelmärkten. Dieser Spielraum kann jedoch auch für Erweiterungen bestehender Betriebe genutzt werden. In Hessental kann im Zusammenhang mit dem Neubaugebiet Sonnenrain und den zusätzlichen rd. 1.000 neuen Einwohnern die Ansiedlung eines zusätzlichen Lebensmittelmarktes geprüft werden.

Entwicklungsempfehlung Einzelhandel
Neben den bereits bestehenden, einzelhandelsgeprägten Gewerbegebieten sollten für den nicht zentrenrelevanten Einzelhandel keine weiteren Standorte ermöglicht werden. Bei der Neuansiedlung von Betrieben an bestehenden gewerblichen Einzelhandelsstandorten sollte eine Begrenzung der branchenüblichen zentrenrelevanten Randsortimente erfolgen und auf eine möglichst effiziente Nutzung der verfügbaren Fläche geachtet werden.

Die in den Gewerbegebieten - sowie an sonstigen nicht integrierten Standorten - bestehenden Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungs- oder sonstigem zentrenrelevanten Angebotsschwerpunkt sollten weitgehend auf ihren Bestand festgeschrieben werden.

An denjenigen Standorten, an denen bisher keine Einzelhandelsnutzungen vorhanden sind, sollte Baurecht dahingehend geschaffen werden, dass dort auch zukünftig kein Einzelhandel zulässig ist. Generell sollten die Gewerbeflächen der gewerblichen Nutzung zur Verfügung gestellt werden

Damit das Einzelhandelskonzept für die Stadt Schwäbisch Hall seine planungsrechtliche Wirkung voll entfalten und in der Bauleitplanung Anwendung kann, ist der aus dem vorliegenden Gutachten abgeleitete Entwurf als Einzelhandelskonzeptes im Sinne des § 1 (6) Nr. 11 BauGB (städtebauliches Entwicklungskonzept) zu beschließen.

Anlage 1: Gutachten als Grundlage für ein Einzelhandelskonzept für die Stadt Schwäbisch Hall, Büro Dr. Donato Acocella Stadt und Regionalentwicklung,15.04.2020
Anlage 2: Zentraler Versorgungsbereich „Innenstadt“, Büro Dr. Donato Acocella Stadt und Regionalentwicklung, 01.07.2020
Anlage 3: Sortimentsliste Schwäbisch Hall, Büro Dr. Donato Acocella Stadt und Regionalentwicklung, 01.07.2020
Anlage 4: Bewertungsmatrix für Planvorhaben, Büro Dr. Donato Acocella Stadt und Regionalentwicklung, 01.07.2020

Präsentation

 

Beschlussfassung:

  1.  Das Gutachten als Grundlage für ein Einzelhandelskonzept für die Stadt Schwäbisch Hall des Büros Dr. Donato Acocella Stadt und Regionalentwicklung vom 15.04.2020 wird im Entwurf als städtebauliches Entwicklungskonzept nach § 1 (6) Nr. 11 BauGB beschlossen und die Verwaltung beauftragt die Beteiligung bzw. Offenlegung in Anlehnung an § 3 BauGB sowie die Einbindung der Träger öffentlicher Belange in Anlehnung an § 4 BauGB durchzuführen.
     
  2. Der Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiches „Innenstadt“ gemäß Anlage 2 wird zugestimmt.
     
  3. Der Sortimentsliste gemäß Anlage 3 wird im Entwurf zugestimmt und wird nach der Abwägung aus der vorgenannten Beteiligung und Einbindung der Öffentlichkeit und Träger Öffentlicher Belange Teil zukünftiger Bebauungspläne mit Aussagen zur Steuerung von Einzelhandel.
     
  4. Für die Ansiedlung und Erweiterung von Einzelhandel ist künftig die Bewertungs-matrix für Planvorhaben gemäß Anlage 4 in Verbindung mit dem zu beschließenden Einzelhandelskonzept maßgeblich.

        (ohne Abstimmung)

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