TOP 8.5 - Bebauungspläne: Bebauungsplan Nr. 0318-01/07 Mittelhöhe - Krone Areal; hier: städtebaulicher Entwurf; Antrag auf Durchführung VEP (öffentlich)

Aus Ratsinformationssytem Schwäbisch Hall
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Sitzungsvorlagen-Nummer: 223-19

Sachvortrag:

Am 16.07.2018 wurde in der nichtöffentlichen Sitzung des Bau- und Planungsausschusses über die aktuellen Bauvorhaben und Innenentwicklungspotenziale von Hessental berichtet. Der im Zusammenhang bebauter Ortsteile liegende Innenentwicklungsbereich zwischen Bühlertalstraße, Haller Straße und der Wirtsgasse (Anlage 1) soll nun auf Grundlage des vorgestellten Konzeptes (Anlage 2) städtebaulich neu geordnet werden. Hierfür wurde bereits ein Planungsbüro zur Erstellung eines städtebaulichen Entwurfs beauftragt.

Impuls für die städtebauliche Neuordnung des Plangebietes ist die derzeitige Entwicklung im Bereich des ehemaligen Hotels „Krone“, jetzt „advita Haus Hessental“ und die bauliche Entwicklung entlang der Wirtsgasse. Es bietet sich die Möglichkeit, entsprechend dem Oberziel des Leitbildes Schwäbisch Hall 2025 „Leben und Alt werden in Schwäbisch Hall“ zusätzlich Wohnformen in den angrenzenden Bereichen zu entwickeln, die ein selbstbestimmtes Leben bis ins hohe Alter fördern und damit ein kleinräumiges und flächendeckendes Netz an Betreuungsangeboten ermöglichen.

Die Gegebenheiten des Gebietes wie die vorhandene Topografie, der wertvolle Gehölz­bestand mit einem Naturdenkmal, die bestehende Bebauung und die angrenzende stark befahrene Bühlertalstraße stellen eine komplexe Planungsaufgabe dar. Um die bestmögliche und verträgliche städtebauliche Lösung für diesen Ort zu entwickeln, bedarf es einer genauen und sorgfältigen Prüfung. Daher wurde ein städtebaulicher Entwurf in Auftrag gegeben, um zusammen mit den genannten Vorgaben Nutzungsmöglichkeiten des anspruchsvollen Plangebietes aufzuzeigen.

Ein städtebaulicher Entwurf enthält Aussagen zu den Baukörpern, der Aufteilung von öffentlichen und privaten Flächen und zum Erschließungskonzept. Er bildet die Grundlage für den Bebauungsplan und dient als städtebauliches Szenario für Grundstücke, die derzeit nicht formal überplant werden können.

Der vorliegende städtebauliche Vorentwurf (Anlage 3) nimmt den typischen Gebietscharakter für Hessental auf. Die Flächen im Westen, die derzeit noch nicht bereitstehen, werden in einem städtebauliches Szenario betrachtet. Es zeigt eine Nutzungsmischung aus Wohnen, Gewerbebetrieben und Dienstleistungen, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Auch im Norden entlang der Bühlertalstraße ist eine Mischung aus Wohnen und Arbeiten vorstellbar. Im Osten sollen neben individuellem Wohnungsbau Wohnformen für ein selbstbestimmtes Leben bis ins hohe Alter entwickelt werden. Hierfür liegt bereits ein konkretes Entwicklungsinteresse vor.

Die öffentliche Grünfläche mit dem wertvollen Baumbestand bildet die Mitte für das neue Quartier und bietet Aufenthaltsflächen für die neuen und alten Bewohner angrenzender Bereiche. Die Planung sieht eine überwiegend zwei- bis dreigeschossige Bebauung mit Satteldach vor. Entlang der Bühlertalstraße soll eine Lärmschutzbebauung entstehen, welche sich an der Wechselständigkeit von Giebel- und Traufseiten an dem historischen Bild von Dorfstraßen orientiert. Die privaten Stellplätze werden hauptsächlich in Tiefgaragen und für den individuellen Wohnungsbau ebenerdig untergebracht. Die Erschließung erfolgt unabhängig voneinander über die Wirtsgasse und die Haller Straße. Dadurch wird eine abschnittsweise Entwicklung des Quartiers ermöglicht. Beide Bereiche sind über einen Fußweg durch die öffentliche Grünfläche verbunden. Am Kreisverkehr Sonnenrain ist auch künftig eine gewerbliche Nutzung, bspw. in der Erdgeschosszone einer mehrgeschossigen Bebauung vorstellbar.

Das Planungsgebiet umfasst etwa 3 Hektar, wovon rd. 70 % private Grundstücksflächen, 20 % Erschließungsflächen und 10 % öffentliches Grün ausmachen. Nach erster Schätzung können circa 150 Wohneinheiten geschaffen werden.

Während der in Anlage 3 grau hinterlegte Bereich des städtebaulichen Vorentwurfs noch vorläufigen Charakter hat und im Zuge des Verfahrens weiter detailliert wird, soll im Bereich der Wirtsgasse ein konkretes Vorhaben der „Die Krone Besitz GmbH & Co.KG“ entstehen, welches das Konzept für „Wohnen im Alter“ bzw. „Wohnen plus“ ermöglicht. Das Vorhaben an der Wirtsgasse und die neuen Gebäude im Rückbereich sollen eine Ergänzung zu dem kleinteiligen Wohnungsangebot im „adivita Haus Hessental“ darstellen. Der Vorhabenträger ist Grundstückseigentümer im Plangebiet (siehe Anlage 4) und daher an der Entwicklung der direkt angrenzenden Flächen interessiert. Es liegt eine Antrag auf die Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens gemäß § 12 Abs. 2 BauGB der „Die Krone Besitz GmbH & Co.KG“ vor (Anlage 5). 

Die Verwaltung begrüßt das Vorhaben und empfiehlt, den östlichen Teil des städtebaulichen Konzepts durch einen vorhabensbezogenen Bebauungsplans zu überplanen. Zusammen mit dem Vorhaben können derzeit bestehende Abweichungen zwischen der Bestandsbebauung und den Festsetzungen im rechtskräftigen Bebauungsplan 0318-01 „Mittelhöhe, beiderseits der Haller Straße“ angepasst werden (siehe Anlage 6).

Anlage 1: Lage des Gebietes, vom 24.06.2019, Stadt Schwäbisch Hall
Anlage 2: Städtebauliches Entwicklungskonzept, vom 16.07.2018, Stadt Schwäbisch Hall
Anlage 3: Städtebaulicher Vorentwurf, vom 12.06.2019, Büro KrischPartner, Tübingen
Anlage 4: Abgrenzungsplan Vorhabenbeszogener Bebauungsplan vom 24.06.2019, Stadt Schwäbisch Hall
Anlage 5: Antrag auf Durchführung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens vom 18.06.2019
Anlage 6: Auszug rechtskräftiger Bebauungsplan 0318-01 Mittelhöhe, beiderseits der Haller Straße

Beschlussfassung:

  1. Der städtebauliche Vorentwurf vom 12.06.2019 (Anlage 3) wird als Grundlage für die weiteren Überlegungen zur Entwicklung des Innenbereiches von Hessental beschlossen.
     
  2. Der Gemeinderat ermächtigt die Die Krone Besitz GmbH & Co.KG einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan auszuarbeiten. Die Abgrenzung ist im beigefügten Lageplan vom 24.06.2019, Stadt Schwäbisch Hall dargestellt.

(einstimmig -31)

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